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9.3 Die einzelnen Rechtsbeziehungen
Oster, Nils; Bredenmeyer, Jan; Mühlig, Oliver
Seiten: 157-183
Aus dem Inhalt
9.3 Die einzelnen Rechtsbeziehungen
Die Rechtsbeziehungen der oben in Kapitel 9.1 genannten Beteiligten werden in den versch...
9.3.1 Rechtsbeziehung zwischen Gebäudeeigentümer und Nutzungsberechtigtem
Bei der Bewertung konstruktiver oder nutzungsbedingter Schimmelschäden an Gebäuden haben die Rech...
Eine Rechtsbeziehung ganz eigener Art ist das Verhältnis zwischen dem Sondereigentümer einer Eige...
Während die gesetzlichen Regelungen zur Pacht im Wesentlichen auf diejenigen des Mietrechts Bezug...
9.3.1.1 Das Mietverhältnis
Wer gegen Mietzins einem Anderen den Gebrauch an einer Sache überlässt, ist Vermieter dieser Sach...
Der Vermieter muss nicht zwangsläufig Eigentümer der überlassenen Sache sein. Er kann beispielswe...
Das Gesetz regelt die grundsätzlichen Pflichten von Mieter und Vermieter: Der Vermieter hat gegen...
Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Das Gesetz geht ...
Neben die gesetzlichen Hauptpflichten treten allgemeine Nebenpflichten, die teilweise nicht ausdr...
Zusätzliche Pflichten sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter können vertraglich vereinb...
Allerdings sind der vertraglichen Gestaltung durch das Gesetz Grenzen auferlegt. Das Wohnraum-Mie...
In der Praxis kommen solche Individualvereinbarungen aber selten vor und zwar nicht nur, weil Ver...
Die zentralen Fragen bei Schimmelschäden betreffen den Gewährleistungsanspruch des Mieters und sp...
9.3.1.2 Erhaltungspflicht des Vermieters
Als Gegenleistung für die andauernde, sich wiederholende Pflicht des Mieters zur Entrichtung des ...
Der Vermieter hat daher grundsätzlich alle Schäden des Mietobjektes zu beseitigen, gleich, ob die...
Er hat für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts ebenso zu sorgen wie fü...
Nur eine völlige Zerstörung der Mietsache entbindet den Vermieter von seiner Erhaltungs- und Über...
Die Erhaltungspflicht trifft auch den Vermieter einer Eigentumswohnung, selbst wenn die Ursache d...
9.3.1.3 Abwälzung der Erhaltungspflicht auf Mieter
Es liegt auf der Hand, dass der Vermieter ein hohes wirtschaftliches Interesse daran hat, die ges...
Da die Erhaltungspflicht des Vermieters eine wesentliche Hauptleistungspflicht (auch sogenannte K...
Zudem haben nicht dispositive, also nicht abänderbare, gesetzliche Regelungen immer Vorrang vor v...
Die wirksame Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Mieter beschränk...
Kleinreparaturklauseln sind in Wohnraum-Mietverhältnissen wirksam, wenn dem Mieter nur die Pflich...
Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur dekorativen Instandhaltung der Mietsache, wenn diese dur...
In Formularmietverträgen sind nur solche Regelungen zulässig, die dem Mieter die Schönheitsrepara...
Hinsichtlich der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Formularmietverträgen find...
Besonders schwierig ist die wirksame Gestaltung von vertraglichen Regelungen in Formularmietvertr...
Vereinzelt wird in der Rechtsprechung angenommen, dass auch Instandhaltungsaufgaben, wie z. ...
Während die obigen Ausführungen zu den Grenzen wirksamer Abwälzung von Schönheitsreparaturverpfli...
Denkbar ist die -auch formularmäßige -vollständige Abwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetz...
Aus diesen Überlegungen ergeben sich weitreichende Konsequenzen auch für die Frage der Verantwort...
9.3.1.4 Umfang der Gewährleistungspflicht des Vermieters
Gibt es keine wirksame vertragliche - ggf. anteilige- Abwälzung auf den Mieter, bleibt es be...
Dabei ist, da die Erhaltungspflicht des Vermieters während des gesamten Mietverhältnisses fortdau...
Den Vermieter trifft bei Mängeln -mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs - eine verschulde...
Ein gewährleistungspflichtiger Mangel der Mietsache liegt immer vor, wenn die Tauglichkeit der Mi...
Ein Mangel der Mietsache liegt allerdings nicht vor, wenn dessen Vorhandensein als Beschaffenheit...
So hängt es beispielsweise vom Baualter eines Gebäudes ab, welcher Standard als von den Parteien ...
Durch ausdrückliche Vereinbarungen können diese nach Baualtersklasse zu erwartenden Standards all...
Die Grundsätze von Treu und Glauben und das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen setzen der...
Ist die Einschränkung der Tauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich, ist die Miete in ange...
Insbesondere auch im Zusammenhang mit Schimmelschäden gilt deshalb, dass der Mieter wahrgenommene...
Die vom Gesetz angeordnete automatische Mietminderung ist die Konsequenz aus der dauernden Erhalt...
Denn mindert er mehr als nach § 536 BGB angemessen ist, bleibt er einen Teil der Miete ...
Neben der Mietminderung hat der Mieter natürlich Anspruch auf Mangelbeseitigung durch den Vermiet...
Bis zur Beseitigung des Mietmangels kann der Mieter neben der Minderung zusätzlich auch einen wei...
Setzt der Mieter dem Vermieter zur Mangelbeseitigung eine angemessene Frist, die der Vermieter fr...
Kommt der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug hat der Mieter - in der Regel aber n...
9.3.1.5 Zulässiger Mietgebrauch und Erhaltungspflicht
Angesichts der wirtschaftlichen Folgen eines gewährleistungspflichtigen Mangels für den Vermieter...
Denn der Vermieter haftet lediglich für solche Mängel der Mietsache nicht, die der Mieter selbst ...
Dieser übliche Mietgebrauch wird nicht nur durch gesetzliche Regelungen oder vertragliche Vereinb...
Vertragliche Regelungen können den zulässigen Mietgebrauch erweitern oder beschränken und dadurch...
Grenzen vertraglicher Vereinbarungen zum Mietgebrauch ergeben sich aus dem Recht der Allgemeinen ...
Der BGH betont in seinem Urteil vom 05.12.2018 [BGH, 2018-1], dass dem Mieter zur Vermeidung ...
Nach einem älteren Urteil des AG Osnabrück [AG Osnabrück, 2005] hat der Vermieter Schimmelsch...
Dass ein übermäßiges Heizen und Lüften formularmäßig nicht verlangt werden darf (so schon: [LG Nü...
Hingegen ergibt sich auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung aus der Obhuts-, Fürsorge- und...
Auch aus dem Gewohnheitsrecht, das infolge Veränderung gesellschaftlicher oder technischer Standa...
Aus den vorstehenden Rechtsprechungsbeispielen wird deutlich, dass hinsichtlich der Frage, ob ein...
Auch eine Überbelegung - die aufgrund von erhöhtem menschlichem Feuchtigkeitseintrag regelmä...
Beruhen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden alleine nur auf Bauwerksschäden, etwa, weil aufgrund d...
Ist die Ursache für den Feuchtigkeits- oder Schimmelschaden aber ein Feuchtigkeitseintrag innerha...
Dem beteiligten Sachverständigen kommt dabei die Aufgabe zu, die tatsächlichen Gegebenheiten unte...
9.3.2 Rechtsbeziehung zwischen Gebäudeeigentümer und Verkäufer, Unternehmer oder Planer
Anders als den Vermieter trifft weder den Verkäufer eines bebauten Grundstücks noch den Bauträger...
Die Probleme, die sich beim Mietverhältnis im Zusammenhang mit der Abnutzung bzw. dem Abwohnen de...
Allerdings muss das verkaufte oder hergestellte Gebäude gleichwohl für den vereinbarten Nutzungsz...
Abgesehen von den hier nicht näher behandelten Fällen, in denen ein Dritter als Strohmann für den...
Er wird daher versuchen, den Verkäufer, Bauträger, Bauunternehmer oder Planer in Anspruch zu nehm...
Daraus wird die dem Streit mit dem Nutzungsberechtigtem gleichende Interessenlage ersichtlich: Wä...
9.3.2.1 Der Grundstückskauf- und Bauträgervertrag
Der Kaufvertrag (§ 433 BGB) über ein bebautes Grundstück erfolgt durch beurkundungspfli...
Ein Mangel der Kaufsache besteht dann, wenn diese nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist, ...
Für das Vorhandensein eines Mangels kommt es im Kaufrecht also wesentlich auf die Vereinbarung de...
Dass die auf dem verkauften Grundstück aufstehenden und mitverkauften Gebäude also den allgemein ...
Da ein Mangel der Kaufsache nur dann gegeben ist, wenn er bereits zum Zeitpunkt der Übergabe best...
Bei einem Mangel der Kaufsache hat der Käufer zunächst nur einen Anspruch auf Nacherfüllung, also...
Mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs besteht eine verschuldensunabhängige Gewährleistungshaft...
Beim Verkauf bebauter Grundstücke von privat an privat werden zumeist pauschale Gewährleistungsau...
Wird zum Beispiel ein Bestandsgebäude unter Ausschluss jeder Gewährleistung aber mit der Zusicher...
Im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen (›B2B‹) oder bei Beteiligung von Privatperso...
Eine besondere Vertragsform stellt der Bauträgervertrag (§ 650u BGB) dar, da dieser ein...
Die Gewährleistungsrechte im Bauträgervertrag hinsichtlich des zu errichtenden Gebäudes richten s...
9.3.2.2 Der Bauvertrag
Der Bauvertrag - bisher ein schlichter Unterfall des Werkvertrags - ist seit dem 01.01....
Im Rahmen des Bauvertrages verpflichtet sich der Unternehmer (in der VOB/B: der Auftragnehmer) ge...
Für die so vereinbarte Bauleistung schuldet der Besteller die vereinbarte Vergütung, entweder pau...
Welche Bauleistung konkret geschuldet ist, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Di...
Ein Mangel der geschuldeten Bau- oder Werkleistung liegt aber nicht nur vor, wenn das Werk nicht ...
Ist Gegenstand der Bauleistung nicht die Neuherstellung eines Bauwerks, sondern die Sanierung ode...
Zu dieser geschuldeten üblichen Beschaffenheit gehört immer, dass das Werk den allgemein anerkann...
Inwieweit die Vorschriften des öffentlichen Rechts, wie die Regelungen der Landesbauordnungen ode...
Im Rahmen eines Bauträger- oder Schlüsselfertigbauvertrages kommt zudem den vom Besteller bzw. Er...
Ein Mangel des Bauwerks liegt auch immer dann vor, wenn es nicht die erwartete Funktionstauglichk...
Vereinbaren die Parteien allerdings - ggf. nach entsprechendem Hinweis des Unternehmers auf ...
Ein häufiges Argument der Bauunternehmer gegen die drohende Gewährleistungspflicht ist die vermei...
Nach § 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B gilt bei Bauverträgen mit wirksamer Einbeziehung...
Zunächst ist in diesem Zusammenhang zu klären, welche Bauteile in diesem Sinne wartungsbedürftig ...
Beruht ein Feuchtigkeits- oder Schimmelschaden beispielsweise auf einer Silikonfuge, die zwei bis...
Ein gewährleistungspflichtiger Mangel der Bauleistung besteht aber auch dann, wenn unüblich verkü...
Auch wenn der Besteller die Instandhaltung bzw. Instandsetzung des neu hergestellten oder saniert...
Relevanter Zeitpunkt für die Beurteilung der Mangelfreiheit des Bauwerks ist dessen rechtsgeschäf...
Auch für den Beginn der Gewährleistungsfristen ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Abnahme aussch...
Die Gewährleistungspflicht des Unternehmers ist - abgesehen vom Schadensersatzanspruch ...
Eine gewisse Entschärfung hat das neue Bauvertragsrecht seit dem 01.01.2018 für den Unternehmer g...
Der Besteller muss zunächst den Mangel anzeigen und eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung ...
9.3.2.3 Der Planervertrag
Die Ursachen für durch Mängel der Bauleistung hervorgerufene Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden ...
Je nachdem, ob der Bestseller selbst die Planung des Bauwerks erbringt oder diese vom Unternehmer...
Gesetzliche Grundlage des Planervertrags ist das Werkvertragsrecht des BGB, seit dem 01.01.2018 s...
Aufgrund der Verweisung auf die Regelungen des allgemeinen Werkvertragsrechts in § 650&...
Ein wesentlicher Unterschied zum Bauvertrag besteht bei der dort obligatorischen Fristsetzung zur...
Auch im Rahmen des Architekten- bzw. Ingenieurvertrages beginnt die - ebenfalls fünfjährige&...
Die üblichen Architekten- bzw. Ingenieurverträge sehen daher Teilabnahmen nach einzelnen Leistung...
9.3.3 Rechtsbeziehung zwischen Gebäudeeigentümer und Versicherung
Scheitert eine Inanspruchnahme des Nutzungsberechtigten, weil ein Schimmelschaden nicht auf einem...
Trägt der Mieter im Rahmen der abgewälzten Betriebskosten auch (anteilig) die Prämien der Gebäude...
Ist der Gebäudeschaden aber durch den Mieter mit einem höheren Verschuldensgrad verursacht worden...
Die Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung findet sich daher in de...
Ob und in welcher Höhe nach den jeweils einbezogenen Versicherungsbedingungen ein deckungspflicht...
aus dem Buch
Schadenfreies Bauen, Band 42
Nils Oster, Jan Bredemeyer, Oliver Mühlig
Hrsg.: Ralf Ruhnau
2., überarb. Aufl.
2021, 278 S., 98 Abb., 12 Tab., Hardcover
Fraunhofer IRB Verlag
ISBN 978-3-8167-9605-3
Zum Inhaltsverzeichnis in SCHADIS®
Inhalt
Streitigkeiten über Schimmelschäden an Wänden und Decken spielen sich in der Regel zwischen den Polen "baulicher Mangel" und "Nutzerverhalten" ab. Was aber ist einem Nutzer zumutbar? Darf er einen Altbau benutzen wie einen Neubau? Inwieweit spielt die Einhaltung der bautechnischen Regeln zur Erbauungszeit bei der Schadensbewertung eine Rolle? Wann ist ein Gebäude gebrauchstauglich?
Die rein technische Beurteilung eines Schimmelbefalls ohne Bezug zu den jeweiligen juristischen Kriterien ist in vielen Fällen wenig hilfreich für die Bewertung. Ebenso kann eine rein juristische Betrachtung ohne den erforderlichen technischen Sachverstand leicht zu falschen Ergebnissen führen. Dieses Buch nimmt sich beider Aspekte an. Alle Grundlagen für eine sachkundige Beurteilung von Schimmel an Wänden und Decken werden detailliert dargestellt. An Schadensfällen wird aufgezeigt, wie das Zusammenwirken von Bautechnik und Nutzerverhalten sachkundig analysiert und bewertet werden kann.
Das Buch ist eine konkrete Praxishilfe für alle, die Schimmelschäden beurteilen müssen oder Schimmel vermeiden wollen. Es richtet sich nicht nur an Bausachverständige und Juristen, sondern auch an die Mitarbeiter von Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen, ebenso wie an betroffene Mieter und Eigentümer und nicht zuletzt natürlich auch an Planer und Ausführende.
Autoreninfo
Dipl.-Ing. Nils Oster, Gründungspartner des Ingenieurbüros Ingenieure für das Bauwesen Prof. Vogdt & Oster Partnergesellschaft mbB, Berlin. Seit mehr als 25 Jahren als Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden und Bauphysiker tätig; ö. b. u. v. Sachverständiger für das Sachgebiet „Wärme- und Feuchteschutz, Abdichtung“ (zuständig: IHK Berlin); regelmäßige Fachveröffentlichungen und Fachvorträge.
Dipl.-Ing. Jan Bredemeyer, ö. b. u. v. Sachverständiger für das Sachgebiet „Wärme- und Feuchteschutz, Abdichtungen“ (zuständig: IHK Berlin); Partner des Ingenieurbüros Ingenieure für das Bauwesen Prof. Vogdt & Oster Partnergesellschaft mbB, Berlin. Mitarbeiter in verschiedenen Normausschüssen des DIN. Tätigkeitsschwerpunkte sind Raumklima, Wärmeschutz, Bauwerksabdichtungen, Fenster und Glas sowie Denkmalpflege; regelmäßige Fachveröffentlichungen und Fachvorträge.
Dr. jur. Oliver Mühlig promovierte 1998 an der Justus-Liebig-Universität in Gießen in Rechtswissenschaften, ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohneigentumsrecht und als Syndikusrechtsanwalt für BONAVA, einem der größten Projektentwickler im Wohnungsbau tätig.
Verfügbare Formate
Bauschaden, Gebäudeschaden, Rechtslage, Schimmel, Schimmelschaden, Tauwasserbildung, Feuchtigkeitsschaden, Schimmelbildung, Schadensbeurteilung, Bewertung, Haftung,
* Alle Preise verstehen sich inkl. der gesetzlichen MwSt. Lieferung deutschlandweit und nach Österreich versandkostenfrei. Informationen über die Versandkosten ins Ausland finden Sie hier.
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