Grundlagen und Randbedingungen der Nutzungskostenplanung im Wohnungsbau. Abschlussbericht

Helmut Künzel
Richtiges Lüften in Wohnungen
6., überarb. Aufl.
2019, 24 S., zahlr. Abb., Geheftet
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Richtiges Lüften in Wohnungen, insbesondere in Neubauten und sanierten, neu gedämmten Häusern, ist unabdingbar. Eine verbesserte Wärmedämmung und Luftdichtheit kann bei falschem Verhalten schnell zu unliebsamen Feuchteschäden führen. Schimmelpilzbildung ist hier das bekannteste Symptom. Die Broschüre, jetzt vollständig überarbeitet, zeigt, wie solche "Wohnschäden" und unnötige Konflikte zwischen Bauherren und Mietern auf der einen und Bauherren und Architekten bzw. Handwerkern auf der anderen Seite vermieden werden können.

Schimmelpilze in Wohnräumen vermeiden
Beuth kompakt
2011, 26 S., m. Illustr. 14.8 cm, Geheftet
Beuth

 

 

Mit diesem kompakten Ratgeber erhalten Hauseigentümer und Mieter Hinweise zur Vermeidung von Schimmelpilzwachstum in Wohnräumen, die auch direkt umgesetzt werden können. Der Leser erfährt Wissenswertes zu Themen wie richtiges Heizen und Lüften, Abdichtung von Fenster und Türen oder Positionierung von Möbeln an Außenwänden. Ergänzend wird auf andere, nicht vom Nutzer abhängige mögliche Ursachen von Schimmelpilzwachstum hingewiesen.

Sibylle Meyer, Eva Schulze
Smart Home für ältere Menschen. Handbuch für die Praxis
Bauforschung für die Praxis, Band 91
2009, 94 S., zahlr. farb. Abb. u. Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Welche technischen Entwicklungen zur Unterstützung einer selbständigen Lebensführung im Alter existieren mittlerweile und wie hilfreich sind diese? In einer Analyse von Best-Practice-Beispielen wurde versucht, diese Frage zu beantworten. Es wurden von August 2005 bis Februar 2008 insgesamt neun Einrichtungen in Deutschland und dem deutschsprachigen Ausland untersucht. Es wurden Expertengespräche mit den verschiedenen Akteuren, wie Betreibern (Wohnungsbaugesellschaften), Technikern, Leitern von Nachbarschaftsheimen und ambulanten Diensten geführt, sowie qualitative Interviews mit den Bewohnern der Modellprojekte gemacht. Nach dem Überblick über die "smarten" Wohnformen für Ältere werden Leitlinien und Handlungsempfehlungen vorgestellt, wie die Wohnungswirtschaft, die Wohlfahrtsverbände, die freien Träger oder persönlich Interessierte erste Schritte auf dem Weg hin zu einem "smarten" Wohnen im Alter gehen können.

Walter Burgtorff
Energieausweise verstehen
Technik - Kosten - Konsequenzen
2009, 90 S., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Leider sind Energieausweise für den Laien nicht immer leicht verständlich. Dieses Buch hilft, den Energieausweis zu verstehen und so eine Immobilie richtig einschätzen zu können. Es erläutert alle zum Verständnis des Energieausweises erforderlichen Einzelheiten, Fachausdrücke, die wichtigsten bauphysikalischen Zusammenhänge und enthält darüber hinaus Details in zeichnerischer Darstellung. Sowohl der bedarfsorientierte als auch der verbrauchsorientierte Energieausweis werden auf Musterseiten exemplarisch erklärt. Abgerundet wird das Buch durch leicht verständliche Rechenbeispiele, die die finanzielle Belastung der Eigentümer bei einer eventuellen Modernisierung beschreiben.

Rainer Oswald, Geraldine Liebert, Ralf Spilker
Schimmelpilzbefall bei hochwärmegedämmten Neu- und Altbauten. Erhebung von Schadensfällen - Ursachen und Konsequenzen
Bauforschung für die Praxis, Band 84
2008, 90 S., zahlr. farb. Abb. u. Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Das Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik (AIBau gGmbH), das seit über 30 Jahren auf dem Gebiet der Bauschadensforschung tätig ist, hat eine Forschungsarbeit zu Schimmelpilzschäden bei hochwärmegedämmten Neu- und Altbauten vorgelegt, die vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) gefördert wurde. Die These, dass hochwärmegedämmte, luftdichte Gebäude vermehrt zur Schimmelpilzbildung neigen, konnte nicht bestätigt werden. Die Arbeit beruht im Wesentlichen auf zwei Untersuchungen; Durch eine Studie der Arbeitsgruppe Raumklimatologie (ark) am Universitätsklinikum Jena zu der speziellen Gruppe der hochwärmegedämmten Gebäude war eine quantitative Beurteilung möglich. Während Schimmelschäden am Gesamtbestand in Deutschland bei etwa 9, 3 Proz. der Wohnungen auftreten, liegt diese Zahl bei der Gruppe gut wärmegedämmter Gebäude bei ca. 8, 2 Proz. Ebenso kommt eine bundesweite Umfrage des AlBau unter öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen zu dem Ergebnis, dass ein vermehrtes Auftreten von Schäden bei hochwärmegedämmten Gebäuden von den weitaus meisten Befragten nicht festgestellt wurde.

W. Richter, R. Gritzki, M. Knorr, I. Müller, A. Perschk, M. Rösler
Thermische Behaglichkeit unter sommerlichen Bedingungen bei Berücksichtigung verschiedener Raumkühlungsverfahren. Abschlussbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2492
2007, 288 S., zahlr. Abb.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Neben der allgemeinen Klimaentwicklung und dem verständlichem Wunsch nach höherem Nutzungskomfort führen insbesondere - Gebäude mit einem hohem Fensterflächenanteil sowie - Leichtbauweisen in zunehmendem Maße zum Einsatz von Geräten bzw. Anlagen zur Raumkühlung. Da sich derzeit eine Wertung nur auf rein energetische Fragen beschränkt, werden die unmittelbaren Konsequenzen für den Nutzer - d.h. die thermische Behaglichkeit - i. Allg. außer Acht gelassen. Die Untersuchung basiert auf einer gekoppelten Simulation. Die Analyse der Ergebnisse lässt u. a. folgende Schlussfolgerungen zu: - Gegenüber dem Winterbetrieb müssen größere bau- bzw. anlagentechnische Anstrengungen unternommen werden, um eine ausreichende thermische Behaglichkeit innerhalb der Aufenthaltszone erreichen zu können. - Von den schwerpunktmäßig untersuchten, praktisch relevanten Einflussgrößen Auswertungszeitpunkt, Bauschwere, Verschattung, Fensterflächenanteil und Raumkühlsystem kommt aus bauseitiger Sicht der Verschattung die mit Abstand größte Bedeutung zu. Bei einer ausreichenden Verschattung haben die anderen Größen nur untergeordnete Bedeutung. Mit der vorliegenden Untersuchung liegen damit erstmalig Ergebnisse zur thermischen Behaglichkeit unter sommerlichen Kühlbedingungen in sehr einfacher und damit praxisgerechter Form vor, die bei der anvisierten Berücksichtigung innerhalb der Entwurfs- bzw. Planungsunterlagen dem gesamten Entwurfs- bzw. Planungsprozess eine völlig neue Qualität verleihen werden.

Horst Helmbrecht, Martin Pfeiffer, Julia Zedler, Hans-Thomas Damm
Grundlagen und Randbedingungen der Nutzungskostenplanung im Wohnungsbau. Abschlussbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2491
2007, 148 S., 88 Abb.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Die DIN 18960 bietet mit ihren Definitionen, Nutzungskostenermittlungsarten und der Nutzungskostengliederung eine gute Grundlage der Nutzungskostenplanung. Das Gebäudemanagement DIN 32736 benötigt Kostenpläne im Rahmen der Gebäudebewirtschaftung. Einheitliche Grundlagen und Daten lagen vor dieser Arbeit systematisiert für die Nutzungskostenplanung im Wohnungsbau noch nicht vor. Ziel der Arbeit war es für den Wohnungsbau Methoden, Daten und Randbedingungen zu ermitteln, die die Nutzungskostenplanung vergleichbar für die Planung und Gebäudebewirtschaftung aufbereiten. Die Nutzungskostensteuerung wird sich ebenfalls daran orientieren können. Die Untersuchung orientierte sich dabei an den Maßnahmen der Wohnungswirtschaft, fasste Einzellösungen zusammen und machte Ergebnisse aus der Gebäudebewirtschaftung für die Nutzungskostenplanung nutzbar. Nutzungskosten und Gebäudekosten sind voneinander abhängig. Üblicherweise ist festzustellen, dass niedrige Gebäudekosten hohe Nutzungskosten und damit hohe Qualitäten des Gebäudes niedrige Nutzungskosten entstehen lassen. Pauschal ist dies wohl zunächst richtig, wird aber mit den Erfahrungen der Praxis relativiert. Besonders wichtig wird in Zukunft die sehr frühzeitige Ermittlung der Nutzungskosten schon in der Planungsphase sein, da sie die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes im Wesentlichem mitbestimmen und wichtige Kriterien für Vermietung und Verkauf sein werden. Methodische Grundlagen und ein darauf abgestimmter Datenbestand lagen zusammengefasst noch nicht vor und wurden aufgrund praktischer Erfahrungen der Wohnungswirtschaft erarbeitet und gesammelt. Damit wird Sicherheit für die Planung geschaffen und die Weiterführung der Daten und Randbedingungen in die Gebäudebewirtschaftung ermöglicht. Grundlage der Forschung und Datenermittlung waren DIN 18960 `Nutzungskosten im Hochbau` sowie DIN 32736 `Gebäudemanagement`. Überlegungen zum Leistungsbild Gebäudeplanung der HOAI wurden ebenfalls einbezogen. Für die Datensammlung wurden Überlegungen zum Betriebskostenbenchmarking nach de

Kostengünstige Beseitigung von Leerständen im obersten Geschoss von Plattenbauten. Endbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2457
2005, 64 S., 12 Abb., 7 Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

In der aktuellen Leerstandsdiskussion in den neuen Bundesländern dominiert derzeit der Rückbau als Hauptlösungsweg. Diese Form der Leerstandsverringerung ist allerdings mit hohen Kosten und gravierenden Einschnitten in die städtebaulichen Strukturen verbunden. Darüber hinaus sind Rückbaumaßnahmen in der Regel nur in einem mittelfristigen Zeitraum umsetzbar, da die Leerstände erst in einem Gebäude konzentriert werden müssen. Dies führt wiederum zu hohen Leerstandskosten für die Wohnungseigentümer. Ziel des Forschungsvorhabens war es daher festzustellen, wie durch eine dauerhafte Umnutzung von leer stehenden fünften und sechsten Geschossen von Plattenbauten - einem Leerstandsschwerpunkt - in Gemeinschafts- und Abstellflächen die Leerstandskosten für die Eigentümer erheblich gesenkt und gleichzeitig die Attraktivität der übrigen Wohnungen gesteigert werden können. Dazu wurden vier Fallbeispiele untersucht, die im Hinblick auf die durchgeführten Baumaßnahmen, die damit verbundenen Kosten, die Reduzierung der Betriebs- und Leerstandskosten, die Mieterakzeptanz und die rechtlichen Probleme dokumentiert wurden. Aus der Analyse konnten drei Umnutzungstypen entwickelt werden mit jeweils unterschiedlichen baulichem und Investitionsaufwand. Für die Anwendung von Umbaumaßnahmen als Strategie zur Leerstandsreduzierung ist die langfristige Vermarktungsperspektive eines Gebäudes in Abhängigkeit von der Lage und dem Wohnwert der Objekte von Bedeutung. Daher erfolgte im Rahmen des Forschungsprojektes auch eine Abwägung mit weiteren Strategien (Rückbau, Teilrückbau, bauliche Aufwertung). Dieser Vergleich hat deutlich gemacht, dass die Umnutzung in Bezug auf Investitionskosten, die Verringerung der Betriebskosten und die flexible Umsetzung die günstigere Variante sein kann. Sollen jedoch mit Umnutzungen nennenswerte Mengeneffekte in der Leerstandsbeseitigung erreicht werden, muss diese Strategie im Hinblick auf die Förderbedingungen eine Gleichbehandlung mit anderen Strategien erfahren. Des Weiteren ist bezüglich der Betriebskoste

Hans-Thomas Damm
Kosten der Überwachungspflichten - Kostenauswirkungen der Überwachungspflichten der Wohnungsunternehmen im Bestand im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2468
2005, 162 S., m. 93 Abb. 30 cm,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Nach Par. 823 BGB ist der Eigentümer eines Wohngebäudes zuständig für die Verkehrssicherung seines Gebäudes. Zunehmend wird die Verkehrssicherungspflicht von deutschen Gerichten restriktiv ausgelegt, so dass eine umfangreiche Überwachung und Kontrolle des Wohnungsbestandes notwendig ist. Die Anforderungen der Überwachung und Kontrollen im Wohnungsbestand sind in Gesetzen, Verordnungen, Satzungen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie Normen festgelegt. Die Gerichte ziehen im Schadenfall nicht nur die speziell für den Wohnungsbau geltenden Normen zur Beurteilung heran, sondern beziehen auch andere Regelungen aus dem Gewerbebereich z. B. Arbeitsstättenrichtlinien, Unfallverhütungsvorschriften und berufgenossenschaftliche Regeln mit ein. Unterschiedliche Kontrollpflichten von beispielsweise der Außenanlage bis hin zur Gasfeuerstättenwartung sind zu beachten. Bei einem Wohngebäude können diese über 100 Prüfbereiche sein, die regelmäßig im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht zu überprüfen sind. Ziel des Forschungsvorhabens ist es, für die zu benennenden Überwachungspflichten die Kosten festzustellen und die Auswirkungen auf die Nebenkosten abzuschätzen. Die Kosten der Überwachungspflichten ergeben sich insbesondere aus dem internen und / oder externen Aufwand der Wohnungsunternehmen für die Durchführung der Kontrollen. Die Kosten, die durch den Einsatz von Dienstleistern entstehen, sind in der Regel gut abgrenzbar, die Abgrenzung der intern entstehenden Kosten in Verwaltung und Regiebetrieb stellt sich aufwendiger dar und muss teilweise entsprechend den anfallenden Arbeitsanteilen abgeschätzt werden. Auf der Basis eines entwickelten Fragebogens wurden Expertenbefragungen zur Umsetzung der Überwachungspflichten und zu den Kosten der Überwachungspflichten durchgeführt. Als Grundlage für die Modellberechnungen wurden einfach strukturierte Mehrfamilienwohnhäuser mit und ohne Aufzug in Hannover gewählt. Alle anfallenden Kosten wurden auf den Vergleichsmaßstab EUR je qm Wohnfläche und Monat bezogen. Datenb

Rainer Pfluger, Wolfgang Feist, Stefan Ludwig, Jochen Otte
Das kostengünstige mehrgeschossige Passivhaus in verdichteter Bauweise. Abschlussbericht. Tl.4. Nutzerhandbuch für den Geschosswohnungsbau in Passivhaus-Standard
Bau- und Wohnforschung
2001, 48 S., Abb.,Tab.,Lit.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Geschoßwohnungsbauten im Passivhausstandard stellen derzeit noch die Ausnahme dar, werden aber nach erfolgreicher Einführungsphase der Pilotprojekte (Kassel Marbachshöhe, Hamburg Pinnasberg, Freiburg) voraussichtlich mit ähnlichen hohen Wachstumsraten zur Ausführung gelangen, wie dies bereits heute beim Einfamilien- und Reihenhausbau zu erkennen ist. Es ist eine hohe Nutzerakzeptanz zu erwarten. Dies setzt jedoch eine gewisse Vorinformation der zukünftigen Bewohner voraus. Im Geschoßwohnungsbau sollte die Gebäudeverwaltung die wichtigsten Informationen weitergeben. Ein Nutzerhandbuch stellt hier eine wesentliche Vereinfachung dar, weil es sowohl einen zusammenfassenden Überblick über den neuen Baustandard (Einführungskapitel: "Informationen zum Passivhaus") als auch über praktische Hinweise zum Wohnen im Passivhaus geben kann. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus, wo der Nutzer für die Handhabung und Wartung aller Gebäudekomponenten und haustechnischen Anlagen verantwortlich ist, liegt der Einfluß der Nutzer im Geschoßwohnungsbau nur im Bereich der einzelnen Wohneinheiten. Handhabung und Wartung aller gemeinschaftlich genutzten Komponenten (z.B. Lüftungszentralen) obliegen der Gebäudeverwaltung und sind nicht Teil dieses Handbuchs.