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Forschungsberichte

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Forschungsbericht: Immobilienwert und Energiebedarf. Einfluss energetischer Beschaffenheiten auf Verkehrswerte von Immobilien. Abschlussbericht

Immobilienwert und Energiebedarf. Einfluss energetischer Beschaffenheiten auf Verkehrswerte von Immobilien. Abschlussbericht

Bau- und Wohnforschung, Band F 2522
Tim Wameling
Architektenkammer Niedersachsen, Hannover
Nienburg/Weser, Amt für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sulingen
2010, 98 S., 33 Abb., 11 Tab.
Fraunhofer IRB Verlag

Inhaltsverzeichnis [PDF]

Kurzbericht [PDF] deutsche Version
Short Version [PDF] englische Version

Inhalt

Die rechtliche wie normative Regelungsdichte zur energetischen und ökonomischen Gebäudebewertung ist in Deutschland sehr ausgeprägt. Diese Vorschriften und Regelwerke korrespondieren vielfach nicht miteinander, zudem existieren Doppelregelungen. Die Untersuchungen der Datengrundlagen zeigen, dass energetische Bedarfsberechnungen systemimmanente Abweichungen von mehr als 30 Prozent aufweisen können. Aus Sicht der Verkehrswertermittlung können Energieausweisergebnisse - gleichgültig, ob verbrauchs- oder bedarfsgestützt - daher nur mit einem sehr groben Raster interpretiert werden. Durch zwei umfangreiche Felduntersuchungen in Nienburg und Hannover konnte gemeinsam mit den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse das Verhältnis von Energieeffizienz und Kaufpreis an knapp 400 Objekten untersucht werden. Die Ergebnisse zeigen eine konkrete monetäre Abhängigkeit, die allerdings eine hohe Korrelation mit dem Baujahr aufweist. Auf Basis der energetischen, ökonomischen und statistischen Forschungen wurden Überschlagsformeln zur energetischen Wertbestimmung entwickelt. Im letzten Teil der Arbeit werden Vorschläge zur Einbindung der Ergebnisse in das Sach- und Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung dargestellt.

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EUR 14.00 (* inkl. MwSt.)
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Publikationslisten zum Thema:
Immobilienbewertung, Gebäudebewertung, Wohngebäude, Verkehrswert, Immobilienwert, Wertermittlung, Einflussgröße, Energiebedarf, Felduntersuchung, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus,


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Was sind die Hintergründe, die Regulierungswirkung und die Verfassungsmäßigkeit von Mietpreisbremse und Bestellerprinzip? Der Autor arbeitet heraus, worin die Ursachen für das Ungleichgewicht auf den genannten Wohnungsmärkten zu sehen sind und welche (Begleit-)Maßnahmen jeweils zielgerichtet hieran anknüpfend ergriffen werden können. Die Regulierungswirkung besteht darin, dass mittels privatrechtlicher Gesetzgebung Allgemeinwohlziele verfolgt werden. Die Verfassungsmäßigkeit eines derartigen Vorgehens sowie der beiden untersuchten Rechtsinstitute im Übrigen stellt den Schwerpunkt der Untersuchung dar.; This study examines the background, regulatory effect and constitutionality of the ?Mietpreisbremse? (rent regulation) and the ?Bestellerprinzip? (?Principal Pays?-Principle). With regard to their backgrounds, it is worked out what the causes of the imbalance on the above-mentioned housing markets are and which (accompanying) measures can be taken targeting these causes. The regulatory effect has to be seen in the fact that general welfare goals are pursued by means of private law legislation. The focus of the study is on the constitutionality of such an approach and of the two legal institutions examined.


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ImmoWert - Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen. Abschlussbericht
Henry Schäfer, Thomas Lützkendorf, Christian Gromer, Christoph Rohde
ImmoWert - Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen. Abschlussbericht
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2753
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Fraunhofer IRB Verlag
 
 
Im Projekt ImmoWert wird zum einen die Aufgabe darin gesehen, das weite Spektrum nachhaltigkeitsrelevanter Merkmale von Gebäuden aufzuarbeiten und die mit ihnen verbundenen Risiken sowie der Einfluss auf den Immobilienwert zu untersuchen. Ein spezieller Schwerpunkt stellt innerhalb des Katalogs nachhaltigkeitsrelevanter Themenfelder der Bereich Energieeffizienz und Treibhausgasemissionen dar. Den Arbeitsteilen zum Risikoaspekt folgt die Bewertungsfrage und eine adäquate Modellierung, um am Beispiel energetischer Sanierung den Aufbau eines Kausalmodells analytisch herzuleiten. Im Fokus steht hierbei die Wohnimmobilie. Im Schulterschluss mit den vorangegangenen Erkenntnissen zu Risikowirkungen von Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien wurde das Wertänderungsrisiko einer nachhaltigen lmmobilie mit einem stochastischen Prozess einer Gaspreisentwicklung modelliert. Es wurde gezeigt, dass energetische Sanierungsmaßnahmen eine intertemporale Wirkung haben und Risiken, hier in Form von Gaspreisvolatilitäten um so höher den Wert der so nachhaltig gestellten lmmobilie determinieren, je höher die zu erwartenden Preisvolatilität und -steigerung in der Zukunft ist. Die Ausführungen zu Risikoanalyse, Portfoliomanagement und Wertermittlungsmethodik geben wichtige Hinweise auf die Folgen für eine kapitalmarktbasierte Rechnungslegung von Immobiliengesellschaften, wenn ihre Bestände in Gänze oder zum Teil aus nachhaltigen Gebäuden bestehen. Hier hat das Forschungsprojekt die Tür zu weiteren, darauf aufbauenden Diskursen, etwa im lAS-Komitee aufgestoßen. Die Erkenntnisse des Forschungsprojektes stellen in weiten Teilen Neuland dar und sollen der Wohnungs- und lmmobilienwirtschaft sowohl eine Diskussionsgrundlage als auch erste Handlungsempfehlungen zur Verfügung stellen. Dies liegt durchaus in der Absicht des Forschungsprojektes, da hier bewusst und in wohl begründeter Weise innovativ und fachlich inspirierend gearbeitet wurde. Für die Teile der Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Risikoanalyse und das Portfoliomanagement w


Immobilienwert und Energiebedarf. Einfluss energetischer Beschaffenheiten auf Verkehrswerte von Immobilien. Abschlussbericht
Tim Wameling
Immobilienwert und Energiebedarf. Einfluss energetischer Beschaffenheiten auf Verkehrswerte von Immobilien. Abschlussbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2522
2010, 98 S., 33 Abb., 11 Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag
 
 
Das Projekt bietet eine wissenschaftlich fundierte Methode und ein praxisorientiertes Verfahren zur Berücksichtigung energetischer Eigenschaften in der Verkehrswertermittlung. Ziel ist die Erarbeitung einer geeigneten Methode, die, gestützt auf statistische Marktuntersuchungen, Kostendaten und Erkenntnisse aus Bautechnik und lnvestitionsrechnung zu einer energetischen Wertkorrektur führt, die in die erprobten offiziellen Wertermittlungsverfahren einfließen kann. Die Entscheidung ob, wann und wie investiert wird, orientiert sich an finanziellen Risikoanalysen mit möglichst geringer Fehlertoleranz. Ein wesentlicher Baustein dieser Analyse ist - besonders im Hinblick auf Sanierungs- und Modernisierungstätigkeiten - die Verkehrswertermittlung. Diese wird in der Regel auf Basis von Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren aus der Wertermittlungsverordnung durchgeführt, die aber keine hinreichenden Methoden zur Berücksichtigung energetischer Eigenschaften vorsehen. Dies hat zur Folge, dass regelmäßig Wertgutachten von Immobilien keine qualifizierten Aussagen zur energetischen Qualität und des damit verbundenen wirtschaftlichen Entwicklungs- und Risikopotenzials enthalten. Durch diese verkürzte Darstellung werden die nachhaltig enorm wirksamen energetischen Gebäudeeigenschaften in Investitionsentscheidungen unzureichend gewichtet. Diese Zusammenhänge werden auf Basis von Feldforschungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen analysiert. Auf die Parameter "Marktakzeptanz des Energieausweises" und "Amortisationszyklen energetischer Investitionen" wird dabei eingegangen. Im Kern der Arbeit werden die Kaufpreise und die energetischen Eigenschaften von 197 EFH /ZFH und 178 MFH, die im Zeitraum 2002-2008 gehandelt wurden, mit Hilfe von multiplen Regressionsanalysen untersucht. Zu diesem Zweck wurde der Schlüsselparameter w` - das energetische Wertänderungsmaß - mit der Einheit EUR /kWh p.a. entwickelt. Im Ergebnis ist über w` ein signifikanter Zusammenhang erkennbar. Die endenergetische Wertsteigerung liegt im Untersuchung


Regionale, vergabebezogene Baupreisindizes. Abschlussbericht
Regionale, vergabebezogene Baupreisindizes. Abschlussbericht
Entwicklung eines Verfahrens zur Ermittlung regionaler Baupreisindizes zur sichereren Baukostenermittlung von Wohnbauten
Bau- und Wohnforschung, Band F 2483
2010, 107 S., 31 Abb., 2 Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag
 
 
Bei der in diesem Forschungsprojekt vorgeschlagenen Methode zur Bildung von regionalen Baupreisindizes wird davon ausgegangen, dass bei der vergleichenden Beobachtung der Baupreisentwicklung in kleineren regionalen Einheiten, als Bundesland und Bundesrepublik, die folgenden Aspekte stärker zur Geltung kommen: z.B. aktuelle Konjunkturlage, örtlicher Baumarkt mit seiner Unternehmensdichte und Unternehmensgröße sowie -art und weitere Einflussgrößen. Das Gelingen des Versuches regionale Baupreisindizes zu entwickeln, wird im entscheidenden Maße von der Beobachtung der Preisentwicklung in möglichst kleinen regionalen Einheiten abhängen. Zu allen deutschen Land- und Stadtkreisen sind Angaben aus der Bautätigkeitsstatistik der statistischen Landesämter zum Bauvolumen (cbm BRI) und Angaben zu den veranschlagten Baukosten (in Euro) erhältlich. Diese Informationen stammen aus statistischen Meldebögen, die mit jedem Bauantrag vom Antragsteller abzugeben sind. Aus Kosten- und Mengenabgaben in den Meldebögen für jede Baugenehmigung in Deutschland lassen sich durchschnittliche Herstellungskostenkennwerte von Bauwerken in Euro pro cbm Brutto-Rauminhalt entsprechend DIN 276, dort Kostengruppen 300 und 400 zusammengefasst, berechnen. Diese Kostenkennwerte Euro/cbm werden über alle Gebäude eines Kreises und des Bundes berechnet. Bezogen auf den Bundes-Mittelwert werden dann die Abweichungen von den durchschnittlichen Kostenkennwerten Euro/cbm der Land- und Stadtkreise ermittelt und prozentual darstellt. Diese errechneten Prozentwerte werden als Grundlage für die Festlegungen der Regionalfaktoren 2005 für Deutschland verwendet. Kontinuierlich überprüft werden die ermittelten regionalen Baupreisindizes mit den Daten aus der BKI-Baukostendatenbank und stichprobenartigen aktuellen Datenerhebungen auf Positionsebene bei den Architekten.


Siedlungen der 50er Jahre - Modernisierung oder Abriss?
Dieter Selk, Dietmar Walberg, Astrid Holz
Siedlungen der 50er Jahre - Modernisierung oder Abriss?
Methodik zur Entscheidungsfindung über Abriss, Modernisierung oder Neubau in Siedlungen der 50er Jahre. Endbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2505
2008, 120 S., zahlr. Abb., Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag
 
 
Nahezu jede größere Stadt in Deutschland verfügt über Geschosswohnungsbestand in homogenen Siedlungen der 50er Jahre. Diese Siedlungen werden bereits jetzt oder aber in nächster Zeit in großem Umfang modernisiert bzw. saniert. Bei den Modernisierungen müssen gestiegene Qualitätsanforderungen an den Wohnungsbau berücksichtigt werden. Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit von Entscheidungshilfen über Art und Umfang von Sanierungen oder Modernisierungen, Abriss oder Neubau. Der Umgang mit 50er-Jahre-Bausubstanz, insbesondere in Siedlungszusammenhängen, wirft Fragen auf, die über wohnungswirtschaftliche und technisch-bauliche Zusammenhänge weit hinausgehen. Mit ihrem großen Anteil am Wohnungsbestand in Deutschland stellen die 50erJahre-Bauten auch einen wichtigen Bestandteil der nationalen und regionalen Baukultur dar. Bereits seit Mitte der 80er Jahre wird in der Fachöffentlichkeit sehr intensiv über Denkmalwürdigkeit der 50er-Jahre-Bausubstanz diskutiert. Die Ausprägung einer regionalen Typisierung großer Teile der 50er Jahre Bausubstanz hat aus heutiger Sicht kaum Vorteile für die jetzigen Herangehensweisen. Mit einigen wenigen Ausnahmen, z.B. bei speziellen Grundrissen (z. B. Duplex-Häusern in Schleswig-Holstein), die für eine vertikale oder auch horizontale Wohnungszusammenlegung gedacht waren, sind die Erkenntnisse über den besonderen Typisierungsgrad, insbesondere in Schleswig-Holstein, eher von kulturellem Wert. Die derzeit vorhandenen, günstigen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten werden noch nicht umfassend für eine systematische Modernisierung genutzt - die Möglichkeiten sind noch immer nicht ausreichend bekannt. Entscheidungsprozesse waren immer dann erfolgreich und rationell, wenn alle Informationen frühzeitig beschafft und in den Prozess einbezogen werden. Das Herausarbeiten von spezifischen Qualitäten einer Siedlung sollte jedem Entscheidungsprozess vorangestellt werden. Mit dieser Forschungsarbeit wurde eine Entscheidungsmatrix entwickelt, die als Grundmodell eines Verfahrens dienen soll. Sie ist


Flexibilisierung von Wohnungsangeboten. Endbericht
Maike Müller
Flexibilisierung von Wohnungsangeboten. Endbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2514
2008, 98 S., zahlr. Abb., Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag
 
 
Das übergeordnete Ziel des Forschungsvorhabens war es, Wohnungsunternehmen Empfehlungen zu geben, wie sie ihre Vermietungssituation trotz einer entspannten Marktlage verbessern können. Eine Flexibilisierung des Wohnungsangebotes ist eine Strategie, die zur Erschließung neuer Nutzergruppen und zur Bindung der Bewohner an das Unternehmen führt. Somit kann eine Angebotsflexibilisierung die Reduzierung des Wohnungsleerstandes und der Fluktuation unterstützen. Mittels Internetrecherche, Recherche in immobilien- und wohnungswirtschaftlichen Fachzeitschriften und Recherche von Wettbewerbsgewinnern konnten bundesweit 112 flexible Angebote recherchiert werden. Bei einer systematischen Auswertung der einzelnen Angebote wurde neben regionalen Schwerpunkten in Mitteldeutschland deutlich, dass ein Großteil der hinter den Angeboten stehenden Wohnungsunternehmen auf monetäre Anreize setzt, um die Anmietung ihrer Wohnungen in entspannter Marktlage für potenzielle Kunden attraktiver zu gestalten. Dennoch bietet die Recherche eine Sammlung ganz verschiedener Ansatzpunkte des Marketings und des Vertriebs. Durch die Analyse von acht Projekten, die bereits umgesetzt wurden, konnten die Möglichkeiten der Übertragbarkeit direkt beurteilt werden. Die Konzepte wurden bereits in der Praxis getestet, so dass Chancen und Hemmnisse im Vorfeld bekannt waren. Die Auswertung der Fallbeispiele ermöglicht auf diese Weise eine schnelle "Übernahme" der Angebotsformen und -strategien von anderen Unternehmen.


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Zeitschriftenartikel

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Kopka, Johannes R.; Weigt, Dietmar
Potenziale von Machine Learning Methoden bei der Auswertung der Kaufpreissammlungen
fub Flächenmanagement und Bodenordnung, 2022
Niemeyer, Eva Maria
Baulandmobilisierungsgesetz - Relevanz und neue Aufgaben für die Immobilienbewertung?
fub Flächenmanagement und Bodenordnung, 2022
Einem, Eberhard von
Quadratur der Wohnungspolitik. Komplexe Probleme erfordern komplexe Antworten
Forum Stadt, 2022
Arpa Fernández, Javier
La costruzione della citta agile: l?esperienza Paris Habitat
Domus, 2022
Wölfle, Marco
Energetische Modernisierung und Wohnungsmietrecht
GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert, 2022

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