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Mieten, Modernisierung und Mieterstruktur - Vermietergruppen in Großstädten im Vergleich: Eine Analyse auf Basis des sozio-oekonomischen Panels

  Link zum kostenlosen Volltext   

[Quelle: https://www.econstor.eu]

In der Studie, die auf Daten des sozioökonomischen Panels beruht, wurden Vermietergruppen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern miteinander verglichen. Bezogen auf den subjektiven Renovierungsbedarf und das Modernisierungsverhalten sind keine wesentlichen Unterschiede zwischen kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungen erkennbar. Unterschiede gibt es aber bei der Mietpreisdynamik. Während die Mieten in kommunalen Wohnungen seit 2013 kaum und bei Genossenschaften sehr moderat gestiegen sind, gab es starke Mietpreiszuwächse bei privaten Eigentümern und vor allem Wohnungsunternehmen. Private Vermieter reagieren daher stärker auf die anhaltende Wohnungsknappheit und die daraus resultierende stärkere Konkurrenz um Wohnungen. Aus dieser Perspektive ist es verständlich, dass Mieter sich von einem kommunalen/öffentlichen Eigentümer ein geringeres Mietpreiswachstum versprechen. Aus Sicht der Gesellschaft sind mit unterlassenen Mietpreissteigerungen aber Einnahmeverluste verbunden, was u. a. die Finanzierung von Sozialprogrammen oder Infrastruktur erschwert. Sozialpolitisch ist es daher wichtig zu prüfen, wer die Nutznießer sind. Im Fall der privaten Wohnungsunternehmen zeigt sich, dass 57 Prozent der Mieter über mehr als 80 Prozent des Medianeinkommens verfügen und 44 Prozent sogar mehr als 100 Prozent.

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Andreas Müsseler, Khaled Mostafa, Andreas Hild
Fotografische Erfassung und phänomenologische Beschreibung von Gebäuden des Massenwohnungsbaus der 1960/70er Jahre anhand ausgewählter Großwohnsiedlungen
Band I: Bericht. Band II: Katalog
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 3189
2021, 565 S., zahlr. Abb.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Der in den vergangenen 70 Jahren um unsere Städte herum entstandene Siedlungsgürtel trägt den größten Teil der nun in die Jahre gekommenen Bausubstanz in sich. Die Entwicklung dieser Baumasse ist eine der großen Bauaufgaben der Zukunft. Es geht darum, die energetische Sanierung voranzutreiben und den Flächenverbrauch für neuen Siedlungsraum wirksam einzudämmen. Die Arbeit zielt darauf, diesen Baubestand aus einer für die Wahrnehmung der Baumasse entscheidenden phänomenologischen Sichtweise zu erschließen und die vornehmlich technisch-funktionale Analysepraxis zu erweitern. Es geht um den genetischen Code unserer gebauten Umwelt. Dazu wurde im Projekt der Massenwohnungsbau der 60/70 Jahre anhand seiner bautechnischen und architektonischen Ausdrucksformen erfasst und vom Baudetail her untersucht, typologisiert und wesentliche Aspekte des Erscheinungsbildes von dieser Seite her im Sinne eines Tafelwerkes beschrieben.

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Holger Cischinsky, Nikolaus Diefenbach
Datenerhebung Wohngebäudebestand 2016
Datenerhebung zu den energetischen Merkmalen und Modernisierungsraten im deutschen und hessischen Wohngebäudebestand
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 3080
2018, 179 S., 23 Abb. u. 126 Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Bei der Einhaltung der Energiespar- und Klimaschutzziele kommt dem Wohngebäudesektor große Bedeutung zu. Die zielgerichtete Weiterentwicklung dieses Sektors benötigt dabei aktuelle und belastbare Daten zum energetischen Zustand der Wohngebäude, zur Sanierungsdynamik sowie zur Nutzung erneuerbarer Energien - Daten, die anderweitig nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung gestellt werden und deshalb im Rahmen dieses Projekts auf dem Wege einer schriftlich-postalischen Repräsentativbefragung von Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümern erhoben wurden. Die Datenerhebung erfolgte zwischen August 2016 und November 2017 unter Einbindung ebenfalls zufallsgesteuert ausgewählter kommunaler Grundsteuerstellen. Auf dem Wege dieses auch als Adressmittlung bezeichneten Versandverfahrens wurden von 683 Grundsteuerstellen insgesamt 92.100 Fragebögen verschickt. Die Datenauswertung deckte für Deutschland wie für Hessen zwar einen Anstieg der energetischen Modernisierungstätigkeit in Bezug auf die thermische Gebäudehülle auf, der aber noch deutlich hinter dem zur Erreichung der politisch gesetzten Klimaschutzziele erforderlichen zurückbleibt.

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Regionale, vergabebezogene Baupreisindizes. Abschlussbericht
Entwicklung eines Verfahrens zur Ermittlung regionaler Baupreisindizes zur sichereren Baukostenermittlung von Wohnbauten
Bau- und Wohnforschung, Band F 2483
2010, 107 S., 31 Abb., 2 Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Bei der in diesem Forschungsprojekt vorgeschlagenen Methode zur Bildung von regionalen Baupreisindizes wird davon ausgegangen, dass bei der vergleichenden Beobachtung der Baupreisentwicklung in kleineren regionalen Einheiten, als Bundesland und Bundesrepublik, die folgenden Aspekte stärker zur Geltung kommen: z.B. aktuelle Konjunkturlage, örtlicher Baumarkt mit seiner Unternehmensdichte und Unternehmensgröße sowie -art und weitere Einflussgrößen. Das Gelingen des Versuches regionale Baupreisindizes zu entwickeln, wird im entscheidenden Maße von der Beobachtung der Preisentwicklung in möglichst kleinen regionalen Einheiten abhängen. Zu allen deutschen Land- und Stadtkreisen sind Angaben aus der Bautätigkeitsstatistik der statistischen Landesämter zum Bauvolumen (cbm BRI) und Angaben zu den veranschlagten Baukosten (in Euro) erhältlich. Diese Informationen stammen aus statistischen Meldebögen, die mit jedem Bauantrag vom Antragsteller abzugeben sind. Aus Kosten- und Mengenabgaben in den Meldebögen für jede Baugenehmigung in Deutschland lassen sich durchschnittliche Herstellungskostenkennwerte von Bauwerken in Euro pro cbm Brutto-Rauminhalt entsprechend DIN 276, dort Kostengruppen 300 und 400 zusammengefasst, berechnen. Diese Kostenkennwerte Euro/cbm werden über alle Gebäude eines Kreises und des Bundes berechnet. Bezogen auf den Bundes-Mittelwert werden dann die Abweichungen von den durchschnittlichen Kostenkennwerten Euro/cbm der Land- und Stadtkreise ermittelt und prozentual darstellt. Diese errechneten Prozentwerte werden als Grundlage für die Festlegungen der Regionalfaktoren 2005 für Deutschland verwendet. Kontinuierlich überprüft werden die ermittelten regionalen Baupreisindizes mit den Daten aus der BKI-Baukostendatenbank und stichprobenartigen aktuellen Datenerhebungen auf Positionsebene bei den Architekten.

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Wolfgang Jaedicke, Jürgen Veser, Hartmut Steffen, Axel Föbinger, Peter Elsner
Auswirkungen des Wohnungsbau-Erleichterungsgesetzes auf das Angebot von Mietwohnungen. Ergebnisbericht
Bauforschung, Band T 2635
1994, 120 S.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Mit Artikel 3 des Wohnungsbau-Erleichterungsgesetzes vom 17.5.1990 wurden für einige eng begrenzte Wohnungsteilbestände erleichterte Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters eingeführt. Der Gesetzgeber verfolgte damit das Ziel, mietrechtliche Hemmnisse zu beseitigen, die in der Vergangenheit einer stärkeren Nutzung vorhandenen Wohnraums bzw. dem Ausbau und der Erweiterung von bestehenden Wohngebäuden entgegenstanden. Für Gemeinden und Studentenwerke, die Wohnraum von anderen Eigentümern anmieten, stellt die Zwischenvermietung bei ausgesetztem Kündigungsschutz nicht die wichtigste Variante dar, um die Wohnungen den Nutzern zur Verfügung zu stellen. Die durchgeführten Recherchen ergaben keinen Hinweis darauf, daß die Regelungen des Art.3 WoBauErlG zur Zwischenvermietung bei den betroffenen Mietern zu sozialen Härten geführt haben. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, daß für die Zielgruppen der ausgesetzte Kündigungsschutz häufig keine Schlechterstellung bedeutet. Art.3 hat, wenn auch in begrenztem Maße, dazu geführt, daß mehr Nebenräume zu Wohnraum ausgebaut werden bzw. daß Ausbaupläne schneller realisiert werden können, als es bei Fortgeltung des vollen Wohnraumkündigungsschutzes auch für Nebenräume der Fall wäre. Die Bedeutung des Ausbaus von Ein- und Zweifamilienhäusern zu Dreifamilienhäusern für die Entwicklung des Wohnungsangebots bleibt dennoch gering.

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Joachim Frick, Peter Krause, Gert Wagner
Auswertung des Sozio-oekonomischen Panels -SOEP- zur Wohnsituation und den Wohnkosten westdeutscher Mieterhaushalte
Bauforschung, Band T 2603
1993, 150 S.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Einige Ergebnisse der Studie: Bezogen auf alle Privathaushalte im alten Bundesgebiet stieg von 1984 bis 1992 der Anteil der Haushalte in Eigentumswohnungen auf etwa 42 Prozent. Statistisch gesehen waren sowohl Eigentümer als auch Hauptmieter während dieses Zeitraums mit ihren Wohnverhältnissen sehr zufrieden. Seit 1989 verschärfte sich der Preisauftrieb bei den Mieten deutlich. In Deutschland zieht man nicht mehr so gern um wie noch vor Jahren. Durch Kündigung eines Vermieters bedingte Umzüge waren zwar selten, nahmen zwischen 1984 und 1992 aber deutlich zu. Vor allem die Mieten in Altbauten haben stark "aufgeholt". Ohne regionale Differenzierung erläutern insgesamt 115 Tabellen die Wohnungsversorgung, die Entwicklung von Mieten und Einkommen, die Mietbelastung von Mietern sowie die Fluktuation im alten Bundesgebiet.

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Zeitschriftenartikel

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Drasdo, Michael
Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum vermieteten Wohnungs- und Teileigentum im Jahre 2020.
Wohnungswirtschaft & Mietrecht WM, 2021

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Haug, Sonja; Vetter, Miriam
Altersgerechtes Wohnen im Quartier. Das Beispiel Margaretenau Regensburg. (kostenlos)
Standort, 2021

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Gerwinat, Verena; Guhl, Annika; Schnittfinke, Tanja
Gentrifizierungsdebatten im Strukturwandel. Diskrepanzen zwischen Wirkung und Wahrnehmung von Aufwertungsprozessen in Dortmunder Innenstadtquartieren.
Raumplanung, 2020

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Parlasca, Peter
Hauspreis- und Mietenentwicklung seit der Finanzkrise in Deutschland und Europa
GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert, 2020

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Malottki, Christian v.; Sabelfeld, Robert; Joosten, Han
Qualität und nicht nur Quantität. Differenzierung von Wohnungsnachfrage nach Milieus und Wohnform durch das Modell BPD-MOSAIC.
Raumplanung, 2020

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