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Inhaltsverzeichnis

1. Vorbemerkung 3
1.1 Abgrenzung des Untersuchungszeitraums 5
1.1.1 1949-1950 Beginn des Massenwohnungsbaus 5
1.1.2 Errichtete Wohnungen im Untersuchungszeitraum 6
1.2 Bestandsaufnahme 8
1.2.1 Die Typisierung des Wohnungsbaus in der Bundesrepublik Deutschland 8
1.2.2 Schleswig-Holstein mit Vorreiterfunktion 8
1.2.3 Das ERP-Programm 1949/1950: 10 000 Wohnungen 9
1.3 Untersuchungsmethoden 12
1.3.1 Fallstudien in Baden-Württemberg - BWPLUS - Pilotstudie 12
1.3.2 Barrierefreiheit zu Barrierearmut - Edinger/Lerch 13
1.3.3 Analytische Modernisierung Bremen Neue Vahr - Das 7-Phasen-Modell 14
1.3.4 Analytische Betrachtung des Nachkriegswohnungsbestandes 15
1.3.5 Erkenntnisse aus Schleswig-Holstein für die Bundesebene 15
1.4 Definitionen 17
1.4.1 Räumliche Abgrenzung des Untersuchungsgebietes 17
1.4.2 Besonderheiten des Untersuchungsgegenstandes 17
1.4.3 Typisierung der Konstruktion in Schleswig-Holstein 18
2. Bestandsanalyse 20
2.1 Ökonomische Aspekte - Bilanzielle Aktivierung 20
2.1.1 Verbesserung des technischen Standards 20
2.1.2 Schall- und Wärmeschutz bei der Qualitätssicherung von Wohnraum 21
2.2 Soziologie und Märkte 22
2.2.1 Wohnungsmarktbeobachtung 22
2.2.2 Wohnungsmarktindikatoren 22
2.3 Regionale Spezifikationen am Markt 23
2.3.1 Spezifische Tendenzen am Beispiel Schleswig-Holstein 23
2.3.2 Datenerhebung durch Befragung 24
2.3.3 Wohnungsmarktprognose für Schleswig-Holstein bis 2015 25
2.3.4 Wohnungsmarkt am Standort der ausgewählten Siedlungen 25
2.3.5 Nachhaltigkeit - Matrix der dena zur Markt- und Standortbewertung 26
2.4 Rationalisierung der Bautechnik 28
2.4.1 Der ECA Wettbewerb 1951 28
2.4.2 Der ECA I-Typ 28
2.4.3 Die ECA-II-Bauten 29
2.4.4 Ein Montagebauverfahren: "Trautsch" 30
2.5 Methodischer Ansatz 32
2.5.1 Qualität erkennen - Qualität benennen 32
2.5.2 Gestaltungsmerkmale 33
2.5.3 Ausgewählte Beispiele einer Gebäudetypologie 34
3. Siedlungsbeispiele 39
3.1 Erkenntnisprozesse 39
3.1.1 Neumünster Böckler-Siedlung 39
3.1.2 Neumünster Kock-Siedlung 42
3.2 Erhalt und Marktanpassung, Teilmodernisierung 45
3.2.1 Kiel - Holtenauer Straße (West) 45
3.2.2 Lübeck - Eichholz 48
3.3.1 Flensburg - Peter-Christian-Hansen-Weg 51
3.3.2 Lübeck - Sankt Lorenz-Nord 54
3.4 Marktbereinigung: Abriss und Ersatz 57
3.4.1 Lübeck - Robert-Koch-Straße 57
3.4.2 Wedel - Gorch-Fock-Straße 61
3.4.3 Kiel - Moltkestraße 63
4. Entscheidungsfindung als Prozess 65
4.1 Entscheidungs- und Abstimmungsprozesse 65
4.1.1 Lange Wege: Beispiel Böckler-Siedlung Neumünster 65
4.1.2 Zielstrebige Umsetzung: Beispiel Gorch-Fock-Straße Wedel 66
4.1.3 Kurzer Prozess: Beispiel Siedlung Eichholz Lübeck 66
4.2 Die Konkretisierung von Zielsetzungen 67
4.2.1 Vollmodernisierung 67
4.2.2 Teilmodernisierung 72
4.2.3 Bestandserhalt 76
4.2.4 Abriss 77
4.2.5 Veräußerung und Gesamtkonzepte 83
4.3 Entscheidungskriterien 84
4.3.1 "Harte" und "Weiche" Faktoren 84
4.3.2 Abwägungen: Abriss oder Modernisierung 85
4.3.3 Grobkostenbetrachtung und Vergleichskostenindex (VKI) 86
4.3.4 Finanzierung 89
4.4 Ganzheitliche Betrachtungsweisen 91
4.4.1 Der Faktor Zeit 91
4.4.2 Der Faktor Bausubstanz 92
4.4.3 Der Faktor Grundrissänderung 93
4.4.4 Umzugsmanagement 94
4.4.5 Sicherheit und Wohnzufriedenheit 95
4.5 Methodenfindung 96
4.5.1 Anforderungen an die Bewertungsmatrix 96
4.5.2 Die Matrix als Grundmodell 98
4.5.3 Die Entscheidungsfindung im Besonderen 99
5. Schlussbemerkung und Fazit 100
6. Anhang 102
6.1 Literaturauswahl 102
6.2 Strategischer Kooperationsvertrag als Modell 113
6.3 Entscheidungsmatrix zur Anwendung 115
6.4 Kriterienkatalog 116
6.5 Danksagungen 117
6.6 Abkürzungsverzeichnis 118

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Tagungsband der EIPOS-Sachverständigentage Immobilienbewertung und Sachverstand am Bau 2014
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2014, 170 S., zahlr. farbige Abb.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Der Tagungsband dokumentiert das Schwerpunktthema Gefälle an verschiedenen Beiträgen. Richtige Gefälleausführung sollte zu schadensfreien Bauten führen. Doch die Praxis sieht anders aus. Laut Regelwerk vorgegebene Mindestgefälle werden nicht eingehalten, Folgen sind Pfützenbildungen auf Flachdach- oder Pflasterflächen und Wassereinwirkungen unter hydrostatischem Druck auf WDVS-Anschlüsse. Problematisch wird es bei gefliesten Fußböden. Selbstverständlich würden glattere Fliesenoberflächen in Verbindung mit einem größeren Gefälle die Hygiene und die Möglichkeiten der Reinigung verbessern. Doch hätten diese Maßnahmen auf der anderen Seite möglicherweise verstärkt Stolper-, Rutsch- und Sturzunfälle zur Folge. Unfallschutz und Bauausführung (k)ein sich ausschließendes Thema? Sachverständige für Immobilienbewertung mussten in den vergangenen Jahren mit zahlreichen Veränderungen umgehen und werden sich auch zukünftig auf weitere Neuerungen einstellen müssen. Unter anderem löste im Jahr 2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die seit 1988 bestehende WertV ab und 2012 wurde die Sachwertrichtlinie eingeführt. Vor wenigen Monaten wurde die Vergleichswertrichtlinie veröffentlicht, welche bei dem diesjährigen Sachverständigentag thematisiert wurde.

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Tagungsband der EIPOS-Sachverständigentage Bauschadensbewertung und Immobilienbewertung 2013
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Der Tagungsband dokumentiert die Vorträge des 14. Sachverständigentages für Immobilienbewertung. Die Tagung widmete sich vor allem Themen, die Anfang 2013 häufig in der Presse zu lesen waren, z. B. mangelnder Brandschutz und Fluglärm. Wie geht der Sachverständige mit diesen in der Praxis häufig vernachlässigten Themen um? In einigen Regionen der Bundesrepublik sehen sich die Sachverständigen mit steigenden Miet- und Kaufpreisen konfrontiert. In diesem Zusammenhang ist häufig von einer Immobilienpreisblase die Rede. Doch wie entstehen solche Blasen und welche Auswirkungen haben sie? Mit Beiträgen zu den Themen Risikomanagement und Bewertung von Systemgastronomiebetrieben wird der Tagungsband komplettiert.

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Tagungsband der EIPOS-Sachverständigentage Bauschadensbewertung und Immobilienbewertung 2012
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Die einzelnen Beiträge des EIPOS-Sachverständigentages für Bauschadensbewertung und Immobilienbewertung wurden gesammelt und in diesem Tagungsband zusammengefasst. Namhafte Referenten berichten über die neue DIN-Regelung für den Feuchteschutz von Flachdächern in Holzbauweise und aktuelle Rechtsprechungen. Auch die Verwendung von PE-Folien in Fußbodenkonstruktionen, Feuchte- und Schimmelschäden sowie Schäden an und durch moderne Anlagen zur Wärmeerzeugung werden behandelt. Im Bereich der Immobilienbewertung finden sich Beiträge zur Verkehrswertermittlung in Sanierungsgebieten, zu Auswirkungen energetischer Maßnahmen auf den Verkehrswert und zur Rechtsprechung bei Gutachtenfehlern im Tagungsband wieder.

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Johann Eekhoff, Oliver Arentz, Stephan Rauen, Benedikt Langner
Zur Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft - Entwicklungen und Perspektiven. Bericht der Kommission des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
2007, 91 S., Abb., Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Der Kommissionsbericht geht zurück auf den Koalitionsvertrag vom Herbst 2005, in dem es heißt: "Wir werden die Internationalisierung der Wohnungswirtschaft hinsichtlich der damit verbundenen sozialen, städtebaulichen und bauwirtschaftlichen Auswirkungen sorgfältig analysieren." Damit reagierte die Politik auf eine Entwicklung, die seit Ende der 90er Jahre infolge eines verstärkten Engagements insbesondere angelsächsischer Finanzinvestoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt zu einer nicht unerheblichen Verschiebung in der Eigentümerstruktur geführt hat. Das zuständige Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat sodann den Deutschen Verband mit der Durchführung einer solchen Analyse beauftragt und eine Kommission ins Leben gerufen mit dem Auftrag, die Veränderungsprozesse auf den deutschen Wohnungsmärkten zu beschreiben und zu bewerten. Das Beratungsergebnis wurde in sechs Plenartagungen und drei Redaktionssitzungen erarbeitet.

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Wohnungsmarkt in der Zange knapper öffentlicher Mittel und steigender Kosten?
1991, 81 S., Abb., Tab.,
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Forschungsberichte

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Henry Schäfer, Thomas Lützkendorf, Christian Gromer, Christoph Rohde
ImmoWert - Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung und Risikobeurteilung von Einzelimmobilien und Gebäudebeständen. Abschlussbericht
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2010, 430 S., zahlr. Abb. u. Tab., Softcover
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Im Projekt ImmoWert wird zum einen die Aufgabe darin gesehen, das weite Spektrum nachhaltigkeitsrelevanter Merkmale von Gebäuden aufzuarbeiten und die mit ihnen verbundenen Risiken sowie der Einfluss auf den Immobilienwert zu untersuchen. Ein spezieller Schwerpunkt stellt innerhalb des Katalogs nachhaltigkeitsrelevanter Themenfelder der Bereich Energieeffizienz und Treibhausgasemissionen dar. Den Arbeitsteilen zum Risikoaspekt folgt die Bewertungsfrage und eine adäquate Modellierung, um am Beispiel energetischer Sanierung den Aufbau eines Kausalmodells analytisch herzuleiten. Im Fokus steht hierbei die Wohnimmobilie. Im Schulterschluss mit den vorangegangenen Erkenntnissen zu Risikowirkungen von Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien wurde das Wertänderungsrisiko einer nachhaltigen lmmobilie mit einem stochastischen Prozess einer Gaspreisentwicklung modelliert. Es wurde gezeigt, dass energetische Sanierungsmaßnahmen eine intertemporale Wirkung haben und Risiken, hier in Form von Gaspreisvolatilitäten um so höher den Wert der so nachhaltig gestellten lmmobilie determinieren, je höher die zu erwartenden Preisvolatilität und -steigerung in der Zukunft ist. Die Ausführungen zu Risikoanalyse, Portfoliomanagement und Wertermittlungsmethodik geben wichtige Hinweise auf die Folgen für eine kapitalmarktbasierte Rechnungslegung von Immobiliengesellschaften, wenn ihre Bestände in Gänze oder zum Teil aus nachhaltigen Gebäuden bestehen. Hier hat das Forschungsprojekt die Tür zu weiteren, darauf aufbauenden Diskursen, etwa im lAS-Komitee aufgestoßen. Die Erkenntnisse des Forschungsprojektes stellen in weiten Teilen Neuland dar und sollen der Wohnungs- und lmmobilienwirtschaft sowohl eine Diskussionsgrundlage als auch erste Handlungsempfehlungen zur Verfügung stellen. Dies liegt durchaus in der Absicht des Forschungsprojektes, da hier bewusst und in wohl begründeter Weise innovativ und fachlich inspirierend gearbeitet wurde. Für die Teile der Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Risikoanalyse und das Portfoliomanagement w

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Tim Wameling
Immobilienwert und Energiebedarf. Einfluss energetischer Beschaffenheiten auf Verkehrswerte von Immobilien. Abschlussbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2522
2010, 98 S., 33 Abb., 11 Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Das Projekt bietet eine wissenschaftlich fundierte Methode und ein praxisorientiertes Verfahren zur Berücksichtigung energetischer Eigenschaften in der Verkehrswertermittlung. Ziel ist die Erarbeitung einer geeigneten Methode, die, gestützt auf statistische Marktuntersuchungen, Kostendaten und Erkenntnisse aus Bautechnik und lnvestitionsrechnung zu einer energetischen Wertkorrektur führt, die in die erprobten offiziellen Wertermittlungsverfahren einfließen kann. Die Entscheidung ob, wann und wie investiert wird, orientiert sich an finanziellen Risikoanalysen mit möglichst geringer Fehlertoleranz. Ein wesentlicher Baustein dieser Analyse ist - besonders im Hinblick auf Sanierungs- und Modernisierungstätigkeiten - die Verkehrswertermittlung. Diese wird in der Regel auf Basis von Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren aus der Wertermittlungsverordnung durchgeführt, die aber keine hinreichenden Methoden zur Berücksichtigung energetischer Eigenschaften vorsehen. Dies hat zur Folge, dass regelmäßig Wertgutachten von Immobilien keine qualifizierten Aussagen zur energetischen Qualität und des damit verbundenen wirtschaftlichen Entwicklungs- und Risikopotenzials enthalten. Durch diese verkürzte Darstellung werden die nachhaltig enorm wirksamen energetischen Gebäudeeigenschaften in Investitionsentscheidungen unzureichend gewichtet. Diese Zusammenhänge werden auf Basis von Feldforschungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen analysiert. Auf die Parameter "Marktakzeptanz des Energieausweises" und "Amortisationszyklen energetischer Investitionen" wird dabei eingegangen. Im Kern der Arbeit werden die Kaufpreise und die energetischen Eigenschaften von 197 EFH /ZFH und 178 MFH, die im Zeitraum 2002-2008 gehandelt wurden, mit Hilfe von multiplen Regressionsanalysen untersucht. Zu diesem Zweck wurde der Schlüsselparameter w` - das energetische Wertänderungsmaß - mit der Einheit EUR /kWh p.a. entwickelt. Im Ergebnis ist über w` ein signifikanter Zusammenhang erkennbar. Die endenergetische Wertsteigerung liegt im Untersuchung

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Regionale, vergabebezogene Baupreisindizes. Abschlussbericht
Entwicklung eines Verfahrens zur Ermittlung regionaler Baupreisindizes zur sichereren Baukostenermittlung von Wohnbauten
Bau- und Wohnforschung, Band F 2483
2010, 107 S., 31 Abb., 2 Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Bei der in diesem Forschungsprojekt vorgeschlagenen Methode zur Bildung von regionalen Baupreisindizes wird davon ausgegangen, dass bei der vergleichenden Beobachtung der Baupreisentwicklung in kleineren regionalen Einheiten, als Bundesland und Bundesrepublik, die folgenden Aspekte stärker zur Geltung kommen: z.B. aktuelle Konjunkturlage, örtlicher Baumarkt mit seiner Unternehmensdichte und Unternehmensgröße sowie -art und weitere Einflussgrößen. Das Gelingen des Versuches regionale Baupreisindizes zu entwickeln, wird im entscheidenden Maße von der Beobachtung der Preisentwicklung in möglichst kleinen regionalen Einheiten abhängen. Zu allen deutschen Land- und Stadtkreisen sind Angaben aus der Bautätigkeitsstatistik der statistischen Landesämter zum Bauvolumen (cbm BRI) und Angaben zu den veranschlagten Baukosten (in Euro) erhältlich. Diese Informationen stammen aus statistischen Meldebögen, die mit jedem Bauantrag vom Antragsteller abzugeben sind. Aus Kosten- und Mengenabgaben in den Meldebögen für jede Baugenehmigung in Deutschland lassen sich durchschnittliche Herstellungskostenkennwerte von Bauwerken in Euro pro cbm Brutto-Rauminhalt entsprechend DIN 276, dort Kostengruppen 300 und 400 zusammengefasst, berechnen. Diese Kostenkennwerte Euro/cbm werden über alle Gebäude eines Kreises und des Bundes berechnet. Bezogen auf den Bundes-Mittelwert werden dann die Abweichungen von den durchschnittlichen Kostenkennwerten Euro/cbm der Land- und Stadtkreise ermittelt und prozentual darstellt. Diese errechneten Prozentwerte werden als Grundlage für die Festlegungen der Regionalfaktoren 2005 für Deutschland verwendet. Kontinuierlich überprüft werden die ermittelten regionalen Baupreisindizes mit den Daten aus der BKI-Baukostendatenbank und stichprobenartigen aktuellen Datenerhebungen auf Positionsebene bei den Architekten.

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Dieter Selk, Dietmar Walberg, Astrid Holz
Siedlungen der 50er Jahre - Modernisierung oder Abriss?
Methodik zur Entscheidungsfindung über Abriss, Modernisierung oder Neubau in Siedlungen der 50er Jahre. Endbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2505
2008, 120 S., zahlr. Abb., Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Nahezu jede größere Stadt in Deutschland verfügt über Geschosswohnungsbestand in homogenen Siedlungen der 50er Jahre. Diese Siedlungen werden bereits jetzt oder aber in nächster Zeit in großem Umfang modernisiert bzw. saniert. Bei den Modernisierungen müssen gestiegene Qualitätsanforderungen an den Wohnungsbau berücksichtigt werden. Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit von Entscheidungshilfen über Art und Umfang von Sanierungen oder Modernisierungen, Abriss oder Neubau. Der Umgang mit 50er-Jahre-Bausubstanz, insbesondere in Siedlungszusammenhängen, wirft Fragen auf, die über wohnungswirtschaftliche und technisch-bauliche Zusammenhänge weit hinausgehen. Mit ihrem großen Anteil am Wohnungsbestand in Deutschland stellen die 50erJahre-Bauten auch einen wichtigen Bestandteil der nationalen und regionalen Baukultur dar. Bereits seit Mitte der 80er Jahre wird in der Fachöffentlichkeit sehr intensiv über Denkmalwürdigkeit der 50er-Jahre-Bausubstanz diskutiert. Die Ausprägung einer regionalen Typisierung großer Teile der 50er Jahre Bausubstanz hat aus heutiger Sicht kaum Vorteile für die jetzigen Herangehensweisen. Mit einigen wenigen Ausnahmen, z.B. bei speziellen Grundrissen (z. B. Duplex-Häusern in Schleswig-Holstein), die für eine vertikale oder auch horizontale Wohnungszusammenlegung gedacht waren, sind die Erkenntnisse über den besonderen Typisierungsgrad, insbesondere in Schleswig-Holstein, eher von kulturellem Wert. Die derzeit vorhandenen, günstigen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten werden noch nicht umfassend für eine systematische Modernisierung genutzt - die Möglichkeiten sind noch immer nicht ausreichend bekannt. Entscheidungsprozesse waren immer dann erfolgreich und rationell, wenn alle Informationen frühzeitig beschafft und in den Prozess einbezogen werden. Das Herausarbeiten von spezifischen Qualitäten einer Siedlung sollte jedem Entscheidungsprozess vorangestellt werden. Mit dieser Forschungsarbeit wurde eine Entscheidungsmatrix entwickelt, die als Grundmodell eines Verfahrens dienen soll. Sie ist

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Maike Müller
Flexibilisierung von Wohnungsangeboten. Endbericht
Bau- und Wohnforschung, Band F 2514
2008, 98 S., zahlr. Abb., Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Das übergeordnete Ziel des Forschungsvorhabens war es, Wohnungsunternehmen Empfehlungen zu geben, wie sie ihre Vermietungssituation trotz einer entspannten Marktlage verbessern können. Eine Flexibilisierung des Wohnungsangebotes ist eine Strategie, die zur Erschließung neuer Nutzergruppen und zur Bindung der Bewohner an das Unternehmen führt. Somit kann eine Angebotsflexibilisierung die Reduzierung des Wohnungsleerstandes und der Fluktuation unterstützen. Mittels Internetrecherche, Recherche in immobilien- und wohnungswirtschaftlichen Fachzeitschriften und Recherche von Wettbewerbsgewinnern konnten bundesweit 112 flexible Angebote recherchiert werden. Bei einer systematischen Auswertung der einzelnen Angebote wurde neben regionalen Schwerpunkten in Mitteldeutschland deutlich, dass ein Großteil der hinter den Angeboten stehenden Wohnungsunternehmen auf monetäre Anreize setzt, um die Anmietung ihrer Wohnungen in entspannter Marktlage für potenzielle Kunden attraktiver zu gestalten. Dennoch bietet die Recherche eine Sammlung ganz verschiedener Ansatzpunkte des Marketings und des Vertriebs. Durch die Analyse von acht Projekten, die bereits umgesetzt wurden, konnten die Möglichkeiten der Übertragbarkeit direkt beurteilt werden. Die Konzepte wurden bereits in der Praxis getestet, so dass Chancen und Hemmnisse im Vorfeld bekannt waren. Die Auswertung der Fallbeispiele ermöglicht auf diese Weise eine schnelle "Übernahme" der Angebotsformen und -strategien von anderen Unternehmen.

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Zeitschriftenartikel

Folgende Literaturnachweise stammen aus der Datenbank RSWB^®plus. Die Datenbank unterstützt schnell und zielsicher Fachleute aus Planungsfirmen, Industrie und Forschung, sowie Lehrkräfte und Studierende in der akademischen Ausbildung bei Nachweis und Beschaffung von Fachinformation zum Planen und Bauen.

Zur Datenbank RSWB^®plus

Wölfle, Marco
Energetische Modernisierung und Wohnungsmietrecht
GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert, 2022

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Niemeyer, Eva Maria
Baulandmobilisierungsgesetz - Relevanz und neue Aufgaben für die Immobilienbewertung?
fub Flächenmanagement und Bodenordnung, 2022

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Kopka, Johannes R.; Weigt, Dietmar
Potenziale von Machine Learning Methoden bei der Auswertung der Kaufpreissammlungen
fub Flächenmanagement und Bodenordnung, 2022

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Einem, Eberhard von
Quadratur der Wohnungspolitik. Komplexe Probleme erfordern komplexe Antworten
Forum Stadt, 2022

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Arpa Fernández, Javier
La costruzione della citta agile: l?esperienza Paris Habitat
Domus, 2022

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