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Forschungsberichte

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Forschungsbericht: Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand. Endbericht

Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand. Endbericht

Bauforschung, Band T 3010
Rainer Oswald, Silke Paland, Ralf Spilker, Klaus Wilmes, Joachim Ihlenfeldt, Andreas Rietz, Sabine Schlösser, Eberhard Hinz, Uwe Wullkopf
Aachener Institut für Bauschadensforschung und Angewandte Bauphysik gGmbH -AIBau-
2003, 123 S., 32 Abb.
Fraunhofer IRB Verlag


Kurzbericht [PDF] deutsche Version
Short Version [PDF] englische Version

Inhalt

Der zunehmende volkswirtschaftliche Stellenwert von Instandsetzungen und Modernisierungen wird durch das kontinuierlich größer werdende Bauvolumen der Arbeiten im Bestand deutlich. Der Forschungsbericht beurteilt den Zustand und den Instandsetzungsbedarf des Wohnungsbestandes in Deutschland. Er betrachtet sowohl die Herangehensweise an eine systematische Planung von Instandsetzung und Modernisierung als auch die Kopplung ohnehin notwendiger Arbeiten im Bestand mit der aus Umweltschutzgründen erwünschten energetischen Ertüchtigung des Altbaubestands. Analysiert werden steuerliche, mietrechtliche, technische und betriebswirtschaftliche Möglichkeiten der Einflussnahme auf Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung.

Verfügbare Formate

E-Book (PDF-Datei)
EUR 17.00 (* inkl. MwSt.)
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Inhaltsverzeichnis

A Allgemeiner Teil - Klassifizierung und Beschreibung des Bestandes
1 Globaldaten zum Gebäudebestand 15
1.1 Gesamtbestand 15
1.2 Wohnungsbestand 16
2 Globaldaten zu den Hochbauleistungen 18
3 Der Zustand des Wohnungsbaus in Deutschland 21
3.1 Instandsetzungsbedarf der alten Bundesländer 22
3.2 Instandsetzungsbedarf des Wohnungsbestandes der neuen Bundesländer 25
3.2.1 Zustand und Entwicklung des nicht industriell errichteten Mehrfamilienhausbestandes 27
3.2.1.1 Instandsetzungsbedarf 27
3.2.1.2 Entwicklung des Bestandes 27
3.2.2 Zustand und Entwicklung des industriell errichteten Wohnungsbaus 33
3.2.2.1 Instandsetzungsbedarf 33
3.2.2.2 Entwicklung des Bestandes im Fertigteilbau 35
3.2.3 Prognose zum Abriss leerstehender Wohnungen 37
3.2.4 Zusammenfassung der Untersuchungen zum Instandsetzungsbedarf des Wohnungsbaus der neuen Bundesländer 37
3.3 Instandsetzungsbedarf am gesamten Wohnungsbestand in Deutschland 38
4 Modernisierungen im Wohnungsbau 39
5 Zusammenfassung 44
B Schwerpunktthemen
1 Praxis der Planung und Durchführung von Instandhaltungen und Modernisierungen 47
1.1 Ziel 47
1.2 Vorgehensweise 47
1.3 Ergebnisse 48
1.3.1 Bestands- und Zustandserfassung 48
1.3.1.1 Bestandserfassung - Vorgehensweise und Dokumentation 48
1.3.1.2 Bestandserfassung - Inhalte 49
1.3.1.3 Zustandserfassung 50
1.3.2 Wartung 51
1.3.3 Rationalisierung 52
1.3.4 Kostendeckung 53
1.3.5 Vorschläge zur Kostenreduzierung 53
1.3.6 Investitionspläne und Rücklagenbildung 54
1.3.7 Verbesserung der Situation für politische Maßnahmen 55
1.3.8 Systematische Entscheidungsprozesse und Randbedingungen 55
1.4 Zusammenfassung 55
2 Durchführung energetischer Modernisierungen 57
2.1 Beschreibung des Bestandes nach energetischen Kriterien 57
2.1.1 Befragung der Wohnungsunternehmen 57
2.1.2 Ergebnisse der Analysen 57
2.2 Herangehensweise an energetische Modernisierung / Instrumente zur zielgenauen Modernisierung und zur Kopplung von energetischer Modernisierung an Instandsetzung 60
2.2.1 Befragung der Wohnungsunternehmen 60
2.2.2 Ergebnisse der Analysen 61
3 Kopplung von Instandsetzung und Modernisierung 63
3.1 Notwendigkeit von Energieeinsparung im Bestand 63
3.2 Wirtschaftlichkeit der Kopplung von Instandsetzung und energetischer Ertüchtigung 63
3.2.1 Isolierte energetische Maßnahmen 64
3.2.2 Gekoppelte energetische Modernisierungen 64
3.2.3 Gegenüberstellung von theoretischen Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Verbrauchsmessungen 66
3.2.4 Gründe gegen eine energetische Modernisierung 67
3.2.5 Die Rolle von Energiekosten bei Vermietung und Verkauf 68
3.2.6 Energiepässe 70
3.2.6.1 Arten von Energiepässen 70
3.2.6.2 Verbreitung und Akzeptanz 71
3.3 Maßnahmen zur Durchsetzung der energetischen Ertüchtigung 74
3.3.1 Bedingte Anforderungen und Nachrüstpflicht im Gebäudebestand 74
3.3.2 Transparenz der energetischen Eigenschaften von Gebäuden - Einführung eines Energiepasses 75
3.3.3 Berücksichtigung der wärmetechnischen Beschaffenheit im Mietspiegel 76
3.3.4 Förderung 77
C Analyse der Einflussmöglichkeiten
1 Steuerliche und mietrechtliche Instrumente 83
1.1 Einleitung 83
1.2 Zusammenfassung und Bewertung 83
1.3 Das Kriterium "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel 85
2 Investitionen in Instandsetzung und Modernisierung von Wohngebäuden aus
betriebswirtschaftlicher Sicht 87
3 Einschaltung von Sachverständigen 93
D Schlussfolgerungen
1 Auswirkungen der Appelle des 3. Bauschadensberichtes 99
1.1 Themenkomplex Baubestand 99
1.1.1 Der Altbaubestand der neuen Bundesländer muss gerettet werden! 99
1.1.2 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung muss systematisch betrieben werden! 99
1.1.3 Die Bauwerksdiagnose muss verbessert werden! 100
1.1.4 Die Ausbildung zum "Bauen im Bestand" muss wesentlich verbessert werden! 101
1.1.5 Wärmeschutz und Gebäudebeheizung im Bestand muss verbessert werden! 102
1.2 Themenkomplex Neubauten 103
1.2.1 Die Schadensanfälligkeit von Neubauten muss weiter vermindert werden! 103
1.2.2 Luftdichtheit und systematische Belüftung sind bei Neubauten sorgfältiger zu planen und auszuführen! 103
2 Ergebnisse, Schlussfolgerungen und Thesen zum Themenkomplex der systematischen Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand 105
2.1. Klassifizierung und Beschreibung des Wohnungsbestandes (AIBau, IEMB) 105
2.1.1 Ergebnisse 105
2.1.2 Schlussfolgerungen und Thesen: 105
2.2. Praxis der Planung und Durchführung von Instandsetzung und Modernisierung (AIBau) 106
2.2.1 Ergebnisse 106
2.2.2 Schlussfolgerungen und Thesen: 107
2.3. Klassifizierung und Beschreibung des Bestandes nach energetischen Kriterien - Durchführung energetischer Modernisierungen (IEMB) 108
2.3.1 Aufgabenstellungen und Ergebnisse: 108
2.3.2 Schlussfolgerungen und Thesen 110
2.4. Kopplung von Instandsetzung und energetischer Ertüchtigung (AIBau) 110
2.4.1 Feststellungen 110
2.4.2 Schlussfolgerungen und Thesen: 111
2.5. Steuerliche und mietrechtliche Instrumente (IWU) 111
2.5.1 Feststellungen 111
2.5.2 Das Kriterium "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel 112
2.5.3 Schlussfolgerungen und Thesen 112
2.6. Wirtschaftlichkeitsmodelle (IWU) 113
2.7. Verstärkte Einschaltung von Sachverstand (AIBau) 115
2.7.1 Feststellungen 115
2.7.2 Schlussfolgerungen und Thesen 115

Publikationslisten zum Thema:
Wohnungsbau, Baubestand, Zustandsanalyse, Instandsetzung, Modernisierung, Energetische Modernisierung, Bedarf, Anforderung, Planung, Durchführung, Kopplung, Investition, Einflussmöglichkeit, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, Befragungsergebnis,


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Instandsetzung von Schimmelschäden durch Abschottung - Partikeldichtheit von Baustoffen
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Im Bauwesen werden oft Bauteilschichten von Konstruktionen je nach Abdichtungsprinzip unvermeidbar durchfeuchtet, oder unbeabsichtigt nach einem Wasserschaden. Im ersten Fall verhindert die zum Innenraum vorhandene Abschottung negative Folgen für die Innenraumluftqualität. Im zweiten Fall stellt sich die Frage nach einer fachgerechten Instandsetzung. Durch das Forschungsvorhaben wird untersucht, welche Baustoffe das Eindringen von Schimmelsporen von feuchten Bereichen in Innenräume verhindern können. Zunächst wurde eine Umfrage unter etwa 2.300 Sachverständigen durchgeführt, in der nach der Häufigkeit von Schimmelpilzschäden in den letzten zehn Jahren, nach der Lage solcher Schäden und der weiteren Vorgehensweise im Instandsetzungsfall gefragt wurde. In Ergänzung zur Befragung wurden Simulations- und Laboruntersuchungen durchgeführt, um festzustellen, ob und in welchem Ausmaß übliche Baustoffe und Bauteilkonstruktionen für Schimmelpilzsporen und Hyphenfragmente durchlässig sind.


Entwicklung einer zementfreien Injektionstechnologie auf Kalkbasis für historisch wertvolles, gipshaltiges Mauerwerk
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Zur Ertüchtigung von historischem Mauerwerk werden häufig Injektionen genutzt. In der Vergangenheit kam es durch Injektionen in gipshaltiges Mauerwerk oft zu gravierenden Schäden (teilweise vollständiger Verlust der Originalsubstanz). Dies ist auf die Materialunverträglichkeit von Gips mit zementhaltigen Bindemitteln zurückzuführen (Ettringit- und/ oder Thaumasitbildung). Derartige Schäden können durch geeignetes Material vermieden werden. In dem Projekt wurden Technologien für Injektionen in historisches Mauerwerk entwickelt und am Modellobjekt erprobt. Entsprechend dem Projektziel für den Fall von gipshaltigem Mauerwerk spezielle Injektionsmörtel auf der Basis von ?- und ß-Calciumsulfathalbhydrat formuliert. Reiner Luftkalk wird dabei als Füller genutzt um die Festigkeit an das umgebende Originalmaterial anzupassen. Die vorgeschlagenen Formulierungen wurden praktisch erprobt und Hinweise für die Praxis bereitgestellt. Mit den Ergebnissen werden Planern und Baustoffherstellern Möglichkeiten für die statische Sicherung von calciumsulfathaltigen historischen Mauerwerksbauten ohne Schadenspotential zur Verfügung gestellt. In dem Projekt wurden Potenziale für die weitere Entwicklung und die praktische Überführung aufgezeigt.


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Im Straßenbau besteht durch ein hohes Verkehrsaufkommen die Forderung nach dauerhaften Fahrbahndecken, die einer hohen Belastung standhalten. Fahrbahndecken aus Beton sind hierbei gegenüber Asphaltdecken im Vorteil. Zudem gewährleistet die Helligkeit der Betone eine erhöhte Verkehrssicherheit. Jedoch gibt es auch Nachteile, die dieser Baustoff mit sich bringt und die in Form von Schäden und damit verbundenen Kosten manchmal erst nach Jahren ans Licht gelangen. Der in den Medien in diesem Zusammenhang verwendete Begriff ?Betonkrebs? bezeichnet Schäden auf Grund einer Alkali-Kieselsäure-Reaktion (AKR). In Deutschland stehen 350 km Autobahnfahrbahn unter Verdacht an dieser ?Krankheit? zu leiden. Betonfahrbahndecken sind Bedingungen ausgesetzt, die eine schädigende AKR begünstigen: Feuchteeinwirkung, Zufuhr von Alkalien durch Streusalze im Winter sowie große lastabhängige Beanspruchungen. In Performance-Prüfungen konnte durch Alkalizufuhr von außen die schädigende Wirkung von Natriumsalzen gezeigt werden. Alkalien in Betonen reagieren unter bestimmten Voraussetzungen mit reaktionsfähiger Kieselsäure aus der Gesteinskörnung zu einem Gel, welches sich unter Volumenzunahme bildet und so zu erheblichen Schäden in Bauwerken führt (Alkali-Kieselsäure-Reaktion). Bereits seit 1974 existiert in Deutschland eine Richtlinie zur Vermeidung solcher Schäden. Trotz dieser Vorkehrungen stellt die Alkali-Kieselsäure-Reaktion gerade im Betonstraßenbau ein Problem dar, denn durch Streusalze werden im Winter von außen zusätzliche Alkalien zugeführt. Die dynamische Beanspruchung der Fahrbahndecken erzeugt außerdem Pumpeffekte und dadurch beschleunigte Transportprozesse im Inneren des Betons. Ziel des Forschungsprojektes ist es, die Anreicherung des Alkaligehaltes im Bindemittel der Betone infolge von Taumittel-Beaufschlagung zu ermitteln. Dazu werden Bohrkerne aus alkaligeschädigten Betonfahrbahnen entnommen und untersucht. Mit einem neu entwickelten Analyseverfahren wird das Na2O-Äquivalent des Bindemittels in verschiedenen Tiefen der


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