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Inhaltsverzeichnis

I Architekten- und Fachplanerleistungen

1 Einführung

2 Honorar des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

2.1 Einleitung

2.2 Bestandsaufnahme

2.3 Umbau- und Modernisierungszuschlag

2.4 Instandsetzungen und Instandhaltungen

2.5 Erweiterungsbauten

2.6 Innenraumplanung

2.7 Besondere Leistungen beim Planen im Bestand

2.8 Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz

2.9 Rahmenvereinbarungen

3 Gestaltung von Architekten- und Fachplanerverträgen

3.1 Einleitung

3.2 Vertragsgegenstand

3.3 Grundlagen des Vertrages

3.4 Leistungen des Auftragnehmers

3.5 Beschaffenheitsvereinbarungen

3.6 Vertragliche Regelungen zum Honorar

3.7 Vertragstermine

3.8 Checkliste: Planen im Bestand – Ausführungen von Architektenleistungen

3.9 Mustervertrag: Fachplanung Technische Ausrüstung

4 Haftung des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

4.1 Einleitung

4.2 Vorliegen eines Planungsmangels

4.3 Einzelne Mängelansprüche

4.4 Häufige Mängel bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

4.5 Haftung gegenüber Dritten

4.6 Außervertragliche Haftung des Planers

4.7 Gesamtschuldner

5 Urheberrecht des Planers

5.1 Einleitung

5.2 Schutzfähigkeit des Architektenwerks

5.3 Umfang des Urheberrechtsschutzes

5.4 Folgen einer Urheberrechtsverletzung

5.5 Übersicht: Urheberrecht des Architekten

II Baugenehmigungsrechtliche Aspekte

1 Einleitung

2 Genehmigungspflicht des Vorhabens

2.1 Variationsbreite der ursprünglichen Genehmigung

2.2 Bauliche Veränderungen

2.3 Nutzungsänderungen

2.4 Wegfall des Bestandsschutzes bei Nutzungsunterbrechung oder Zwischennutzung

3 Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

3.1 Planungsrechtliche Ausgangslage

3.2 Vorhaben im Geltungsbereich einfacher und qualifizierter Bebauungspläne

3.3 Vorhaben im unbeplanten Innenbereich

3.4 Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes

3.5 Änderung der Bauleitpläne

4 Bauordnungsrechtliche und andere genehmigungsrechtliche Anforderungen

5 Verfahrensrechtliche Umsetzung

III Denkmalschutz

1 Einleitung

1.1 Denkmalrechtliche Pflichten bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

1.2 Sinn und Zweck des Denkmalschutzes

1.3 Wesen des Denkmalschutzrechtes

2 Denkmaleigenschaft

2.1 Arten von Denkmalen

2.2 Voraussetzungen des Denkmalschutzes

2.3 Unterschutzstellungsverfahren

3 Denkmalrechtliche Pflichten

3.1 Erhaltungspflicht

3.2 Nutzungsbindung

3.3 Wiederherstellungspflicht

3.4 Auskunfts- und Meldepflicht

3.5 Vorkaufsrechte und Enteignungsermächtigungen

3.6 Übernahmeansprüche

3.7 Genehmigungspflicht

4 Denkmalrechtliches Genehmigungsverfahren

4.1 Genehmigungsbedürftige Maßnahmen

4.2 Antragstellung

4.3 Genehmigungsverfahren

4.4 Erteilung der Genehmigung

5 Förderung

5.1 Förderung durch Zuwendungen/Zuschüsse

5.2 Förderung durch Steuervergünstigungen

IV Mietrechtliche Aspekte

1 Umbau, Umnutzung, Flächenverkleinerungen, Branchenmix

1.1 Allgemeines

1.2 Umbauten, Umnutzungen, Flächenverkleinerungen als Schlüsselmaßnahmen

1.3 Modernisierung der Gewerbeimmobilie

1.4 Mieterhöhung nach Modernisierung

2 Nachtragsvereinbarungen zu Bestandsmietverträgen

2.1 Konsolidierte Neufassung des gesamten Vertragswerks oder ergänzender Nachtrag

2.2 Weitere Regelungen im Nachtrag

V Baurechtliche Aspekte

1 Gestaltungshinweise zum Bauvertrag

1.1 Grundlagen des Vertrages

1.2 Unternehmereinsatzform und Vertragsart

1.3 Leistungen des Auftragnehmers

1.4 Beschaffenheitsvereinbarung

1.5 Vergütung

1.6 Vertragstermine

2 Bauausführung

2.1 Einleitung

2.2 Immissionsschutzrechtliche Aspekte

2.3 Verkehrssicherungspflichten

2.4 Benachbarte Gewerbebetriebe

2.5 Berücksichtigung von Mieterbelangen

2.6 Praktikabilität der Beweissicherung bei Mängeln

2.7 Zusammenfassung

VI Umnutzung von Gewerbeimmobilien im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

1 Einleitung

2 Definitionen

3 Anwendungsfälle

3.1 Bestand

3.2 Sanierung, Modernisierung

3.3 Erweiterung und Ausbau

4 Erhaltenswerte und denkmalgeschützte Immobilien

5 Förderprogramme des Bundes

6 Hilfreiche Web-Adressen

VII Anhänge

Anhang 1 Rahmenvereinbarung – Planerleistungen im Bestand

Anhang 2 Ingenieurvertrag Technische Ausrüstung

Anhang 3 Bauen im Bestand – Bauvertrag (Kleinauftrag)

Anhang 4 Verfahrensfreie Vorhaben

Anhang 5 Bauen im Bestand – Internet-Adressen (Auswahl)

Abkürzungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Autoreninfo

Die Autoren sind erfahrene Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht der Berliner Immobilien- und Baurechtskanzlei TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB Rechtsanwaltsgesellschaft (ww.ts-law.de). TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB ist seit vielen Jahren ausschließlich im bau- und immobilienrechtlichen Projektgeschäft tätig. Die Kanzlei hat langjährige Expertise in der fortlaufenden rechtlichen Immobilienbetreuung für das Assetmanagement und das öffentliche Gebäudemanagement.

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Bücher, Broschüren

Heiko Fuchs
Beck'scher HOAI- und Architektenrechts-Kommentar
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
3., Aufl.
2022, XXV, 2370 S., 240 mm, Buchleinen
Beck Juristischer Verlag

 

 

Der Kommentar erläutert die Honorarordnung für Architekten (HOAI) sowie das gesamte Architektenrecht auf dem bewährten Niveau eines Beck'schen Großkommentars umfassend, wissenschaftlich fundiert und vertieft.Dabei bildet einen Schwerpunkt der Neuauflage, die Kommentierung des gesamten Architekten- und Ingenieurvertragsrechts der 650p ff. BGB einschließlich der entsprechend geltenden Normen des Allgemeinen Werkvertragsrechts und des Bauvertragsrechts. Entsprechenden Raum nehmen dabei die grundlegenden Ausführungen zur Rechtsnatur, zum Abschluss und zur Wirksamkeit des Planervertrags, zu den Vertragstypen, zur Haftung und zu Änderungen der Leistungsziele und der Leistungszeit ein. Durch Querbezüge zum Honorarrecht und ergänzende Erläuterungen zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Ausführungen zum Architektenurheberrecht, zum internationalen Architektenrecht, zum Recht der Projektsteuerung nach dem neuen AHO Heft Nr. 9 mit Stand März 2020, zum Building Information Modeling (BIM), zur Rechtsberatung und zur Insolvenz des Planers, die neue Kommentierung der für die Vergabe von Architektenleistungen maßgeblichen 73 ff. VgV und der aktualisierten gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage der HOAI im ArchLG bietet das Werk der Praxis eine vollständige Darstellung des Architektenrechts. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei der Darstellung der seit dem 1.1.2021 geltenden HOAI 2021. Als Folge des EuGH-Urteils vom 4.7.2020 bietet diese nun in weiten Teilen nur noch Preisorientierung anstatt verbindliches Preisrahmenrecht. Gleichwohl wird die Praxis sowohl bei der Gestaltung der Leistungs- als auch der Honorarseite von Architekten- und Ingenieurverträgen auf die Vorschriften der neu gefassten HOAI zurückgreifen. Für vor dem Inkrafttreten der HOAI 2021 abgeschlossene Verträge wird zudem weiterhin, das bis dahin geltende verbindliche Preisrecht der HOAI 2013 sowie die Auswirkungen des EuGH-Urteils hierauf erläutert. Abgerundet wird der Kommentar mit den in der Praxis bereits bewährten FBS-Teilleistungstabellen und einem Abdr

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Andreas Neumann
Schlaglöcher des Baurechts
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Die Kernbegriffe des Baurechts, Bauträgerrechts und Immobilienrechts werden in 77 allgemeinverständlichen Artikeln erläutert. Wie kann das Leben am Bau mithilfe des Rechts für alle Beteiligten einfacher gemacht werden? Hierzu gehört neben Grundlagenwissen im Baurecht insbesondere eine vorausschauende Vertragsgestaltung.

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Georg Kodek, Wolf Plettenbacher, Anton Draskovits, Ralph Kolm
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2., Aufl.
2022, 292 S., 225 mm, Softcover
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Wann besteht ein Anspruch auf Mehrkosten? Wie werden Mehrkosten ermittelt? Welche Rechte und Pflichten haben Konsulenten bei der Prüfung von Mehrkosten? Mehrkosten aufgrund von Leistungsabweichungen sind in den letzten Jahren zu ständigen Begleitern auf Baustellen aller Größenordnungen geworden. Auftraggeber werden meist mit Forderungen konfrontiert, deren Nachweise rein auf bauwirtschaftlichen Hypothesen aufgebaut sind. Welche Art der Nachweisführung gesetzeskonform und vertragsgemäß ist, zeigt dieser Leitfaden. Der Fokus liegt dabei auf den Themen: - Anspruch für Mehrkosten aus der Bestimmung des § 1168 Abs 1 Satz 2 ABGB; - Grenzen der Schätzung gemäß § 273 ZPO; - Voraussetzungen für eine gesetzeskonforme Mehrkostenforderung; - Einzelstörungsnachweis versus Globalbetrachtung von Mehrkosten; - Normgemäße Ermittlung von Mehrkosten mit Beispielen; - Rechte und Pflichten von Konsulenten bei der Prüfung von Mehrkosten. Anhand praxisgerechter, bauwirtschaftlicher Beispiele werden die rechtlichen Bedingungen für Mehrkostenforderungen dargestellt.

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VOB / BGB / HOAI
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Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A und B / Bauvertrag )) 650 a-v / Verordnung über Honorare für Leistungen der Architekten und der Ingenieure - Rechtsstand: 31. Mai 2022
37., Aufl.
2022, XLVI, 402 S., 191 mm, Softcover
DTV

 

 

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Revision von Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI)
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Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wurde im Jahr 2021 infolge des europäischen Vertragsverletzungsverfahrens neu gefasst. Sie unterstützt die Beurteilung der Angemessenheit der angebotenen Honorare und bei der Beschreibung des angebotenen Leistungsgegenstands. Dennoch sind Planerverträge und Rechnungen häufig fehlerhaft und unvollständig. Transparente und organisationsgerechte Architekten-/Ingenieurleistungen haben für Auftraggeber besondere Wertigkeit: Sie prägen sowohl den Investitions- als auch den Instandhaltungsbereich und verfolgen gestalterische, funktionale und wirtschaftliche Ziele.

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Forschungsberichte

Bauforschungsberichte, Kurzberichte, Dissertationen, Hinweise auf laufende und abgeschlossene Forschungsvorhaben sowie Bauforschungs-Informationen aus dem deutschsprachigen Raum können Sie sich kostenlos/kostenpflichtig als Download direkt auf den Bildschirm holen oder online auf Papier bestellen.
Weitere Informationen rund um das Thema Bauforschung finden Sie in unserem
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Anmeldung zum Informationsdienst Bauforschung aktuell

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Rainer Oswald, Ruth Abel, Martin Oswald, Ralf Spilker, Klaus Wilmes, Matthias Zöller
Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag. Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung. Abschlussbericht
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2903
2014, 209 S., zahlr. Abb. u. Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Bei der Errichtung von Wohngebäuden durch Bauträger ist der künftige Eigentümer nur noch sehr begrenzt in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebäudes eingebunden. Er kauft eine - ggf. mit Ausnahme definierter Eigenleistungen - "schlüsselfertige" Immobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Pläne definiert, die Bestandteil des Bauträgervertrags sind. Zur Vermeidung von Missverständnissen und Streitigkeiten über die vereinbarte Beschaffenheit des Gebäudes ist die genaue Formulierung der Vertragsunterlagen ein wesentliches Element. Die vorliegende Forschungsarbeit befasst sich daher mit dem notwendigen Inhalt von Baubeschreibungen und dem angemessenen Detailliertheitsgrad, der sowohl die Ansprüche der Käufer als auch eine dem Bauablauf geschuldete Flexibilität berücksichtigt. Die Arbeit basiert im Wesentlichen auf dem Bericht "Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung" aus dem Jahr 2008. Durch eine Vielzahl von Änderungen in den technischen Regelwerken seit Erstellung des Berichtes ist eine vollständige Überarbeitung und Anpassung zwingend erforderlich geworden, damit die Arbeit auch weiterhin als Arbeitsgrundlage zur Erstellung von Baubeschreibungen verwendet werden kann. Im Rahmen dieser Überarbeitung wurde außerdem das Thema "Planunterlagen" vollständig neu aufgearbeitet und inhaltlich wesentlich ergänzt. Herausgearbeitet wurden dabei Mindeststandards für die Planunterlagen als Bestandteil des Bauträgervertrages. Die vorliegende Forschungsarbeit stellt somit eine der aktuellen Regelwerksituation angepasste Anleitung zur Erstellung von Baubeschreibungen dar. Der Anwender der Arbeit kann in den Kommentaren zu den Textvorschlägen nachlesen, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen des zu beschreibenden Objektes Angaben zwingend oder eventuell gar nicht erforderlich sind. Es werden Textbeispiele zur üblichen Ausführung und solche zu einem gehobenen Niveau vorgeschlagen. Die Textvorschläge

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Heike Böhmer, Horst Helmbrecht
Analyse von Bauverträgen mit Verbrauchern. Abschlussbericht
Bauforschung, Band T 3257
2011, 39 S., 19 Abb.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Untersuchungsgegenstand und somit Grundlage der Analyse und Bewertung sind 100 Bauverträge mit Verbrauchern (privaten Bauherren) von 100 Hausanbietern aus dem Zeitraum 2009 bis 2010, die dem Institut für Bauforschung e.V. vom BSB zur Analyse und internen Auswertung zur Verfügung gestellt wurden. Die Untersuchung und Bewertung der Bauverträge orientiert sich an den Hauptkriterien des BSB zur Prüfung von Bauverträgen mittels eines dazu eigens entwickelten Fragenkatalogs, dessen Fragestellungen sich aus dem Auswertungsteil dieses Berichtes ergeben. Die Analyse soll die aktuelle Situation der Vertragsgestaltung bei Bauverträgen mit Verbrauchern möglichst objektiv beschreiben. Sie soll Benachteiligungen der Verbraucher in der vorgefundenen Gestaltung der Rechte-Pflichten-Struktur aufdecken, Risiken für private Bauherren in Bauverträgen sowie die Einschränkung von Verbraucherrechten herausarbeiten. Gleichzeitig soll die Untersuchung ein wichtiger Beitrag im Dialog zur Schaffung eines eigenständigen Bauvertragsrechts sein und weitere Schlussfolgerungen für die Verbraucherberatung - insbesondere für die Vertragsprüfung - vermitteln.

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Heike Böhmer, Janet Simon
Analyse von Bau- und Leistungsbeschreibungen von Hausanbietern für Ein- und Zweifamilienhäuser. Abschlussbericht
Bauforschung, Band T 3260
2011, 65 S., 41 Abb., 25 Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Mit den "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" wurde im Rahmen der "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung ein Bewertungsinstrument für private Bauherren entwickelt und im Jahre 2003 veröffentlicht. Im Rahmen einer vom BSB beauftragten Untersuchung des Instituts für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e. V. (IEMB) an der TU Berlin wurden im Jahre 2006 116 Bau- und Leistungsbeschreibungen aus der Praxis im Vergleich zu den Mindestanforderungen evaluiert. Im Jahr 2007/2008 wurden diese "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" novelliert und erweitert. Vor diesem Hintergrund wurde das Institut für Bauforschung e. V. vom BSB im Jahre 2010 beauftragt, im Rahmen dieser Untersuchung festzustellen, in wie weit sich die Qualität der Bau- und Leistungsbeschreibungen gemessen an den Mindestanforderungen verändert hat.

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Josef Zimmermann, Mathias Hamann
Vergleich bauvertraglicher Regelungsmechanismen im Hinblick auf eine optimierte Abwicklung und zur Senkung von Konfliktpotential am Beispiel von VOB, NEC und FIDIC. Abschlussbericht
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2710
2009, 182 S., zahlr. Abb. u. Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Die Bauwirtschaft ist im bauindustriellen Bereich von der Abwicklung komplexer Vorhaben geprägt. Dabei stehen Kosten- und Terminsicherheit für den Investor im Vordergrund, was dazu führt, dass Unternehmen ihren Leistungsbereich zunehmend auf die Phasen vor und nach der eigentlichen Leistungserbringung, also Finanzierung, Planung und Betrieb, ausdehnen. Die in Deutschland zur Verfügung stehenden rechtlichen Grundlagen sind an diese aktuellen Entwicklungen noch nicht angepasst, wodurch Handlungsbedarf entsteht, neue Vertragstypen und Regelwerke zu entwerfen. Zudem hat sich auch die Anzahl der Streitigkeiten zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern bezogen auf das Bauvolumen in den vergangenen Jahren erhöht, so dass es nötig ist, mögliche Maßnahmen zur Senkung des Konfliktpotentials zu identifizieren und analysieren. Ziel dieser Arbeit ist es, Vorschläge für konzeptionelle Veränderungen im deutschen Bauvertragsrecht zu entwickeln, die unter besonderer Berücksichtigung des konfliktarmen und effizienten Bauprozesses entwickelt werden. Dazu werden die internationalen Vertragsmodelle FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Conseils) und NEC3 (New Engineering Contract) den Regelungen der VOB gegenübergestellt, um mögliche Optimierungspotentiale der deutschen Regelungen zu identifizieren. Um möglichen Handlungsbedarf zu quantifizieren und Optimierungspotentiale zu finden, wurde ein Fragebogen entwickelt, der von verschiedenen Beteiligten am Bauprozess beantwortet wurde. Dabei wurden drei wesentliche Bereiche eingegrenzt, innerhalb derer die vorhandenen vertraglichen Rahmenbedingungen Potential zur Optimierung aufweisen. Diese Bereiche sind die Einbindung von Projektbeteiligten, der Detaillierungsgrad der Prozessvorgaben sowie die Flexibilität der Vertragswerke.

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Dieter Jacob, Christoph Winter, Tobias Giese
Entwicklung von Musterverträgen für eine innovative Form der Arbeitsgemeinschaften zwischen mittelständischen Bauunternehmen und Planungsbeteiligten
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2735
2009, 98 S., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Die Forschung bejaht die partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Planern und Ausführenden und der Markt fordert sie zunehmend. Sie ist aber im Bereich der KMU noch die Ausnahme. Dort wird sie als bauunternehmerspezifisches Geschäfts- und nicht als baustrukturelles Innovationsmodell betrachtet. D.h. es gibt keine theoretische Erkenntnislücke, sondern einen praktischen Umsetzungsbedarf. Ziel des Forschungsvorhabens war es, gemeinsam mit Interessenvertretern der mittelständischen Planer und Bauausführenden einen Mustervertrag für eine Arbeitsgemeinschaft Planung und Bau zu entwickeln, damit sie sich im Wettbewerb gegen größere Unternehmen behaupten und neue Marktfelder erschließen können. Die Vorteile einer solchen Zusammenarbeit sind vielfältig. Planer und Bauausführende können ihr Know-how erweitern, Systemkompetenz von der Planung bis zum Ende der Gewährleistung aufbauen, Kostenvorteile aus der gemeinsamen Projektbearbeitung ziehen und neue Strategien der Marktbearbeitung kennen lernen. Die Ausführungsqualität steigt durch die fachkundige Überwachung des Planers und verringert damit die Gefahr von Gewährleistungsproblemen. Im Dialog von Bauherr, Planer und Bauausführendem kann brachliegendes Optimierungspotenzial der Betriebsphase vor Ausführung erkannt und eingeplant werden, weiterhin ist die Gefahr von Nachträgen durch eine unzureichende Planung gering. Damit kann dem Bauherrn frühzeitig ein optimierter Bauablauf und ein kostengünstiges Festpreisangebot unterbreitet werden, ohne dass die Beteiligten um ihre Gewinnmarge fürchten müssen. Im Ergebnis wurden die Idee einer interdisziplinären Zusammenarbeit von Planern und Bauausführenden ausgearbeitet und zwei Musterverträge, der Bietergemeinschafts- und der Arbeitsgemeinschaftsvertrag für eine Dach-ARGE Planung und Bau, als neues, innovatives Instrument für den Baumarkt geschaffen. Damit können klein- und mittelständische Bau- und Planungsunternehmen im angestammten Marktsegment ihre Interessen besser vertreten und verteidigen, die Nachfrage der Bauherren nach

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Zeitschriftenartikel

Folgende Literaturnachweise stammen aus der Datenbank RSWB^®plus. Die Datenbank unterstützt schnell und zielsicher Fachleute aus Planungsfirmen, Industrie und Forschung, sowie Lehrkräfte und Studierende in der akademischen Ausbildung bei Nachweis und Beschaffung von Fachinformation zum Planen und Bauen.

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Zilius, Jochen
Das aktuelle Baurechtsurteil. Widerrufsrecht beim Fernabsatzvertrag
Tab Das Fachmedium der TGA-Branche, 2022

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Schilling, Rainer
Wenn ein Auftraggeber den Rückzieher macht: Ist der Bieter immer der Dumme? GaLaBau und Recht: Bau-Fachanwalt Schilling empfiehlt
Neue Landschaft, 2022

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Hattig, Oliver; Oest, Tobias
EuGH: HOAI auf Altverträge anwendbar. Jetzt ist der BGH wieder am Zug - nach wie vor erhebliche Rechtsunsicherheit
Vergabe Navigator, 2022

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Kues, Jarl-Hendrik
Nachtragsangebot nicht widersprochen: Einheitspreis(e) akzeptiert! Bauvertrag - Vergütung und Zahlung
TGA Fachplaner, 2022

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Weinbacher, Ferdinand
Wer "B" sagt, muss auch "C" sagen! Augen auf bei der Bauvertragsgestaltung
Der Sachverständige, 2022

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