Umnutzung von Gewerbeimmobilien
Ein RechtsleitfadenRolf Theißen, Frank Stollhoff
2022, 181 S., 6 Abb., 4 Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag
ISBN 978-3-7388-0649-6
Inhalt
Nutzungsanforderungen an Gewerbeimmobilien unterliegen einem stetigen und schnellem Wandel. Die COVID-19-Pandemie hat die Nutzungsanforderungen an viele Immobiliengattungen neu definiert. Dies betrifft insbesondere Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. Der Umbau von Großraumbüros in Einzelraumbüros, von Büroeinheiten in Wohnraum, von Hotels in Pflege- und Senioreneinrichtungen, die Umnutzung von Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentren zu Logistikcentern, etc. stellt besondere rechtliche Anforderungen. Neben Objekt- und fachplanerischen Problemen sind baugenehmigungsrechtliche Aspekte zu beachten. Auch Vergabe und Gewährleistung werfen spezifische Fragen auf, wenn Baumaßnahmen im Bestand mit Nutzungsänderung einhergehen.
Mit diesem Rechtsleitfaden geben die Autoren den Bauherren und Planern klar strukturierte rechtliche Handlungsempfehlungen. Die Besonderheiten des Umbaus und der Umnutzung von Gewerbeimmobilien werden praxisorientiert und gut verständlich dargestellt und mit zahlreichen Checklisten, Formulierungsbeispielen und Schaubildern erläutert. Das Buch soll den Verantwortlichen die notwendige Rechtssicherheit vermitteln. Das Buch wendet sich an gewerbliche und öffentliche Auftraggeber, gewerbliche Immobilienverwaltungen, Projektsteuerungs- und Planungsbüro sowie natürlich auch an Baujuristen.
Aus dem Inhalt:
- Besonderheiten des Umbaus und der Umnutzung von Gewerbeimmobilien,
- Objekt- und fachplanerische Aspekte,
- Baugenehmigungsrechtliche Aspekte,
- Vergaberechtliche Aspekte,
- Besonderheiten bei der Gestaltung von Architekten -und Bauverträgen,
- Gewerbemietrechtliche Besonderheiten bei Umbau und Umnutzung von Gewerbeimmobilien,
- Besonderheiten im Gewährleistungsmanagement.
Verfügbare Formate
Inhaltsverzeichnis
I Architekten- und Fachplanerleistungen
1 Einführung
2 Honorar des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien
2.1 Einleitung
2.2 Bestandsaufnahme
2.3 Umbau- und Modernisierungszuschlag
2.4 Instandsetzungen und Instandhaltungen
2.5 Erweiterungsbauten
2.6 Innenraumplanung
2.7 Besondere Leistungen beim Planen im Bestand
2.8 Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz
2.9 Rahmenvereinbarungen
3 Gestaltung von Architekten- und Fachplanerverträgen
3.1 Einleitung
3.2 Vertragsgegenstand
3.3 Grundlagen des Vertrages
3.4 Leistungen des Auftragnehmers
3.5 Beschaffenheitsvereinbarungen
3.6 Vertragliche Regelungen zum Honorar
3.7 Vertragstermine
3.8 Checkliste: Planen im Bestand – Ausführungen von Architektenleistungen
3.9 Mustervertrag: Fachplanung Technische Ausrüstung
4 Haftung des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien
4.1 Einleitung
4.2 Vorliegen eines Planungsmangels
4.3 Einzelne Mängelansprüche
4.4 Häufige Mängel bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien
4.5 Haftung gegenüber Dritten
4.6 Außervertragliche Haftung des Planers
4.7 Gesamtschuldner
5 Urheberrecht des Planers
5.1 Einleitung
5.2 Schutzfähigkeit des Architektenwerks
5.3 Umfang des Urheberrechtsschutzes
5.4 Folgen einer Urheberrechtsverletzung
5.5 Übersicht: Urheberrecht des Architekten
II Baugenehmigungsrechtliche Aspekte
1 Einleitung
2 Genehmigungspflicht des Vorhabens
2.1 Variationsbreite der ursprünglichen Genehmigung
2.2 Bauliche Veränderungen
2.3 Nutzungsänderungen
2.4 Wegfall des Bestandsschutzes bei Nutzungsunterbrechung oder Zwischennutzung
3 Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit
3.1 Planungsrechtliche Ausgangslage
3.2 Vorhaben im Geltungsbereich einfacher und qualifizierter Bebauungspläne
3.3 Vorhaben im unbeplanten Innenbereich
3.4 Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes
3.5 Änderung der Bauleitpläne
4 Bauordnungsrechtliche und andere genehmigungsrechtliche Anforderungen
5 Verfahrensrechtliche Umsetzung
III Denkmalschutz
1 Einleitung
1.1 Denkmalrechtliche Pflichten bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien
1.2 Sinn und Zweck des Denkmalschutzes
1.3 Wesen des Denkmalschutzrechtes
2 Denkmaleigenschaft
2.1 Arten von Denkmalen
2.2 Voraussetzungen des Denkmalschutzes
2.3 Unterschutzstellungsverfahren
3 Denkmalrechtliche Pflichten
3.1 Erhaltungspflicht
3.2 Nutzungsbindung
3.3 Wiederherstellungspflicht
3.4 Auskunfts- und Meldepflicht
3.5 Vorkaufsrechte und Enteignungsermächtigungen
3.6 Übernahmeansprüche
3.7 Genehmigungspflicht
4 Denkmalrechtliches Genehmigungsverfahren
4.1 Genehmigungsbedürftige Maßnahmen
4.2 Antragstellung
4.3 Genehmigungsverfahren
4.4 Erteilung der Genehmigung
5 Förderung
5.1 Förderung durch Zuwendungen/Zuschüsse
5.2 Förderung durch Steuervergünstigungen
IV Mietrechtliche Aspekte
1 Umbau, Umnutzung, Flächenverkleinerungen, Branchenmix
1.1 Allgemeines
1.2 Umbauten, Umnutzungen, Flächenverkleinerungen als Schlüsselmaßnahmen
1.3 Modernisierung der Gewerbeimmobilie
1.4 Mieterhöhung nach Modernisierung
2 Nachtragsvereinbarungen zu Bestandsmietverträgen
2.1 Konsolidierte Neufassung des gesamten Vertragswerks oder ergänzender Nachtrag
2.2 Weitere Regelungen im Nachtrag
V Baurechtliche Aspekte
1 Gestaltungshinweise zum Bauvertrag
1.1 Grundlagen des Vertrages
1.2 Unternehmereinsatzform und Vertragsart
1.3 Leistungen des Auftragnehmers
1.4 Beschaffenheitsvereinbarung
1.5 Vergütung
1.6 Vertragstermine
2 Bauausführung
2.1 Einleitung
2.2 Immissionsschutzrechtliche Aspekte
2.3 Verkehrssicherungspflichten
2.4 Benachbarte Gewerbebetriebe
2.5 Berücksichtigung von Mieterbelangen
2.6 Praktikabilität der Beweissicherung bei Mängeln
2.7 Zusammenfassung
VI Umnutzung von Gewerbeimmobilien im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
1 Einleitung
2 Definitionen
3 Anwendungsfälle
3.1 Bestand
3.2 Sanierung, Modernisierung
3.3 Erweiterung und Ausbau
4 Erhaltenswerte und denkmalgeschützte Immobilien
5 Förderprogramme des Bundes
6 Hilfreiche Web-Adressen
VII Anhänge
Anhang 1 Rahmenvereinbarung – Planerleistungen im Bestand
Anhang 2 Ingenieurvertrag Technische Ausrüstung
Anhang 3 Bauen im Bestand – Bauvertrag (Kleinauftrag)
Anhang 4 Verfahrensfreie Vorhaben
Anhang 5 Bauen im Bestand – Internet-Adressen (Auswahl)
Abkürzungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Autoreninfo
Die Autoren sind erfahrene Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht der Berliner Immobilien- und Baurechtskanzlei TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB Rechtsanwaltsgesellschaft (ww.ts-law.de). TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB ist seit vielen Jahren ausschließlich im bau- und immobilienrechtlichen Projektgeschäft tätig. Die Kanzlei hat langjährige Expertise in der fortlaufenden rechtlichen Immobilienbetreuung für das Assetmanagement und das öffentliche Gebäudemanagement.
Publikationslisten zum Thema:
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Bei der Errichtung von Wohngebäuden durch Bauträger ist der künftige Eigentümer nur noch sehr begrenzt in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebäudes eingebunden. Er kauft eine - ggf. mit Ausnahme definierter Eigenleistungen - "schlüsselfertige" Immobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Pläne definiert, die Bestandteil des Bauträgervertrags sind. Zur Vermeidung von Missverständnissen und Streitigkeiten über die vereinbarte Beschaffenheit des Gebäudes ist die genaue Formulierung der Vertragsunterlagen ein wesentliches Element. Die vorliegende Forschungsarbeit befasst sich daher mit dem notwendigen Inhalt von Baubeschreibungen und dem angemessenen Detailliertheitsgrad, der sowohl die Ansprüche der Käufer als auch eine dem Bauablauf geschuldete Flexibilität berücksichtigt. Die Arbeit basiert im Wesentlichen auf dem Bericht "Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung" aus dem Jahr 2008. Durch eine Vielzahl von Änderungen in den technischen Regelwerken seit Erstellung des Berichtes ist eine vollständige Überarbeitung und Anpassung zwingend erforderlich geworden, damit die Arbeit auch weiterhin als Arbeitsgrundlage zur Erstellung von Baubeschreibungen verwendet werden kann. Im Rahmen dieser Überarbeitung wurde außerdem das Thema "Planunterlagen" vollständig neu aufgearbeitet und inhaltlich wesentlich ergänzt. Herausgearbeitet wurden dabei Mindeststandards für die Planunterlagen als Bestandteil des Bauträgervertrages. Die vorliegende Forschungsarbeit stellt somit eine der aktuellen Regelwerksituation angepasste Anleitung zur Erstellung von Baubeschreibungen dar. Der Anwender der Arbeit kann in den Kommentaren zu den Textvorschlägen nachlesen, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen des zu beschreibenden Objektes Angaben zwingend oder eventuell gar nicht erforderlich sind. Es werden Textbeispiele zur üblichen Ausführung und solche zu einem gehobenen Niveau vorgeschlagen. Die Textvorschläge
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Untersuchungsgegenstand und somit Grundlage der Analyse und Bewertung sind 100 Bauverträge mit Verbrauchern (privaten Bauherren) von 100 Hausanbietern aus dem Zeitraum 2009 bis 2010, die dem Institut für Bauforschung e.V. vom BSB zur Analyse und internen Auswertung zur Verfügung gestellt wurden. Die Untersuchung und Bewertung der Bauverträge orientiert sich an den Hauptkriterien des BSB zur Prüfung von Bauverträgen mittels eines dazu eigens entwickelten Fragenkatalogs, dessen Fragestellungen sich aus dem Auswertungsteil dieses Berichtes ergeben. Die Analyse soll die aktuelle Situation der Vertragsgestaltung bei Bauverträgen mit Verbrauchern möglichst objektiv beschreiben. Sie soll Benachteiligungen der Verbraucher in der vorgefundenen Gestaltung der Rechte-Pflichten-Struktur aufdecken, Risiken für private Bauherren in Bauverträgen sowie die Einschränkung von Verbraucherrechten herausarbeiten. Gleichzeitig soll die Untersuchung ein wichtiger Beitrag im Dialog zur Schaffung eines eigenständigen Bauvertragsrechts sein und weitere Schlussfolgerungen für die Verbraucherberatung - insbesondere für die Vertragsprüfung - vermitteln.
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Analyse von Bau- und Leistungsbeschreibungen von Hausanbietern für Ein- und Zweifamilienhäuser. Abschlussbericht
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Mit den "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" wurde im Rahmen der "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung ein Bewertungsinstrument für private Bauherren entwickelt und im Jahre 2003 veröffentlicht. Im Rahmen einer vom BSB beauftragten Untersuchung des Instituts für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e. V. (IEMB) an der TU Berlin wurden im Jahre 2006 116 Bau- und Leistungsbeschreibungen aus der Praxis im Vergleich zu den Mindestanforderungen evaluiert. Im Jahr 2007/2008 wurden diese "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" novelliert und erweitert. Vor diesem Hintergrund wurde das Institut für Bauforschung e. V. vom BSB im Jahre 2010 beauftragt, im Rahmen dieser Untersuchung festzustellen, in wie weit sich die Qualität der Bau- und Leistungsbeschreibungen gemessen an den Mindestanforderungen verändert hat.
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Die Bauwirtschaft ist im bauindustriellen Bereich von der Abwicklung komplexer Vorhaben geprägt. Dabei stehen Kosten- und Terminsicherheit für den Investor im Vordergrund, was dazu führt, dass Unternehmen ihren Leistungsbereich zunehmend auf die Phasen vor und nach der eigentlichen Leistungserbringung, also Finanzierung, Planung und Betrieb, ausdehnen. Die in Deutschland zur Verfügung stehenden rechtlichen Grundlagen sind an diese aktuellen Entwicklungen noch nicht angepasst, wodurch Handlungsbedarf entsteht, neue Vertragstypen und Regelwerke zu entwerfen. Zudem hat sich auch die Anzahl der Streitigkeiten zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern bezogen auf das Bauvolumen in den vergangenen Jahren erhöht, so dass es nötig ist, mögliche Maßnahmen zur Senkung des Konfliktpotentials zu identifizieren und analysieren. Ziel dieser Arbeit ist es, Vorschläge für konzeptionelle Veränderungen im deutschen Bauvertragsrecht zu entwickeln, die unter besonderer Berücksichtigung des konfliktarmen und effizienten Bauprozesses entwickelt werden. Dazu werden die internationalen Vertragsmodelle FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Conseils) und NEC3 (New Engineering Contract) den Regelungen der VOB gegenübergestellt, um mögliche Optimierungspotentiale der deutschen Regelungen zu identifizieren. Um möglichen Handlungsbedarf zu quantifizieren und Optimierungspotentiale zu finden, wurde ein Fragebogen entwickelt, der von verschiedenen Beteiligten am Bauprozess beantwortet wurde. Dabei wurden drei wesentliche Bereiche eingegrenzt, innerhalb derer die vorhandenen vertraglichen Rahmenbedingungen Potential zur Optimierung aufweisen. Diese Bereiche sind die Einbindung von Projektbeteiligten, der Detaillierungsgrad der Prozessvorgaben sowie die Flexibilität der Vertragswerke.
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Die Forschung bejaht die partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Planern und Ausführenden und der Markt fordert sie zunehmend. Sie ist aber im Bereich der KMU noch die Ausnahme. Dort wird sie als bauunternehmerspezifisches Geschäfts- und nicht als baustrukturelles Innovationsmodell betrachtet. D.h. es gibt keine theoretische Erkenntnislücke, sondern einen praktischen Umsetzungsbedarf. Ziel des Forschungsvorhabens war es, gemeinsam mit Interessenvertretern der mittelständischen Planer und Bauausführenden einen Mustervertrag für eine Arbeitsgemeinschaft Planung und Bau zu entwickeln, damit sie sich im Wettbewerb gegen größere Unternehmen behaupten und neue Marktfelder erschließen können. Die Vorteile einer solchen Zusammenarbeit sind vielfältig. Planer und Bauausführende können ihr Know-how erweitern, Systemkompetenz von der Planung bis zum Ende der Gewährleistung aufbauen, Kostenvorteile aus der gemeinsamen Projektbearbeitung ziehen und neue Strategien der Marktbearbeitung kennen lernen. Die Ausführungsqualität steigt durch die fachkundige Überwachung des Planers und verringert damit die Gefahr von Gewährleistungsproblemen. Im Dialog von Bauherr, Planer und Bauausführendem kann brachliegendes Optimierungspotenzial der Betriebsphase vor Ausführung erkannt und eingeplant werden, weiterhin ist die Gefahr von Nachträgen durch eine unzureichende Planung gering. Damit kann dem Bauherrn frühzeitig ein optimierter Bauablauf und ein kostengünstiges Festpreisangebot unterbreitet werden, ohne dass die Beteiligten um ihre Gewinnmarge fürchten müssen. Im Ergebnis wurden die Idee einer interdisziplinären Zusammenarbeit von Planern und Bauausführenden ausgearbeitet und zwei Musterverträge, der Bietergemeinschafts- und der Arbeitsgemeinschaftsvertrag für eine Dach-ARGE Planung und Bau, als neues, innovatives Instrument für den Baumarkt geschaffen. Damit können klein- und mittelständische Bau- und Planungsunternehmen im angestammten Marktsegment ihre Interessen besser vertreten und verteidigen, die Nachfrage der Bauherren nach
Folgende Literaturnachweise stammen aus der Datenbank RSWB®plus. Die Datenbank unterstützt schnell und zielsicher Fachleute aus Planungsfirmen, Industrie und Forschung, sowie Lehrkräfte und Studierende in der akademischen Ausbildung bei Nachweis und Beschaffung von Fachinformation zum Planen und Bauen.
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