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Inhaltsverzeichnis

I Architekten- und Fachplanerleistungen

1 Einführung

2 Honorar des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

2.1 Einleitung

2.2 Bestandsaufnahme

2.3 Umbau- und Modernisierungszuschlag

2.4 Instandsetzungen und Instandhaltungen

2.5 Erweiterungsbauten

2.6 Innenraumplanung

2.7 Besondere Leistungen beim Planen im Bestand

2.8 Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz

2.9 Rahmenvereinbarungen

3 Gestaltung von Architekten- und Fachplanerverträgen

3.1 Einleitung

3.2 Vertragsgegenstand

3.3 Grundlagen des Vertrages

3.4 Leistungen des Auftragnehmers

3.5 Beschaffenheitsvereinbarungen

3.6 Vertragliche Regelungen zum Honorar

3.7 Vertragstermine

3.8 Checkliste: Planen im Bestand – Ausführungen von Architektenleistungen

3.9 Mustervertrag: Fachplanung Technische Ausrüstung

4 Haftung des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

4.1 Einleitung

4.2 Vorliegen eines Planungsmangels

4.3 Einzelne Mängelansprüche

4.4 Häufige Mängel bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

4.5 Haftung gegenüber Dritten

4.6 Außervertragliche Haftung des Planers

4.7 Gesamtschuldner

5 Urheberrecht des Planers

5.1 Einleitung

5.2 Schutzfähigkeit des Architektenwerks

5.3 Umfang des Urheberrechtsschutzes

5.4 Folgen einer Urheberrechtsverletzung

5.5 Übersicht: Urheberrecht des Architekten

II Baugenehmigungsrechtliche Aspekte

1 Einleitung

2 Genehmigungspflicht des Vorhabens

2.1 Variationsbreite der ursprünglichen Genehmigung

2.2 Bauliche Veränderungen

2.3 Nutzungsänderungen

2.4 Wegfall des Bestandsschutzes bei Nutzungsunterbrechung oder Zwischennutzung

3 Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

3.1 Planungsrechtliche Ausgangslage

3.2 Vorhaben im Geltungsbereich einfacher und qualifizierter Bebauungspläne

3.3 Vorhaben im unbeplanten Innenbereich

3.4 Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes

3.5 Änderung der Bauleitpläne

4 Bauordnungsrechtliche und andere genehmigungsrechtliche Anforderungen

5 Verfahrensrechtliche Umsetzung

III Denkmalschutz

1 Einleitung

1.1 Denkmalrechtliche Pflichten bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

1.2 Sinn und Zweck des Denkmalschutzes

1.3 Wesen des Denkmalschutzrechtes

2 Denkmaleigenschaft

2.1 Arten von Denkmalen

2.2 Voraussetzungen des Denkmalschutzes

2.3 Unterschutzstellungsverfahren

3 Denkmalrechtliche Pflichten

3.1 Erhaltungspflicht

3.2 Nutzungsbindung

3.3 Wiederherstellungspflicht

3.4 Auskunfts- und Meldepflicht

3.5 Vorkaufsrechte und Enteignungsermächtigungen

3.6 Übernahmeansprüche

3.7 Genehmigungspflicht

4 Denkmalrechtliches Genehmigungsverfahren

4.1 Genehmigungsbedürftige Maßnahmen

4.2 Antragstellung

4.3 Genehmigungsverfahren

4.4 Erteilung der Genehmigung

5 Förderung

5.1 Förderung durch Zuwendungen/Zuschüsse

5.2 Förderung durch Steuervergünstigungen

IV Mietrechtliche Aspekte

1 Umbau, Umnutzung, Flächenverkleinerungen, Branchenmix

1.1 Allgemeines

1.2 Umbauten, Umnutzungen, Flächenverkleinerungen als Schlüsselmaßnahmen

1.3 Modernisierung der Gewerbeimmobilie

1.4 Mieterhöhung nach Modernisierung

2 Nachtragsvereinbarungen zu Bestandsmietverträgen

2.1 Konsolidierte Neufassung des gesamten Vertragswerks oder ergänzender Nachtrag

2.2 Weitere Regelungen im Nachtrag

V Baurechtliche Aspekte

1 Gestaltungshinweise zum Bauvertrag

1.1 Grundlagen des Vertrages

1.2 Unternehmereinsatzform und Vertragsart

1.3 Leistungen des Auftragnehmers

1.4 Beschaffenheitsvereinbarung

1.5 Vergütung

1.6 Vertragstermine

2 Bauausführung

2.1 Einleitung

2.2 Immissionsschutzrechtliche Aspekte

2.3 Verkehrssicherungspflichten

2.4 Benachbarte Gewerbebetriebe

2.5 Berücksichtigung von Mieterbelangen

2.6 Praktikabilität der Beweissicherung bei Mängeln

2.7 Zusammenfassung

VI Umnutzung von Gewerbeimmobilien im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

1 Einleitung

2 Definitionen

3 Anwendungsfälle

3.1 Bestand

3.2 Sanierung, Modernisierung

3.3 Erweiterung und Ausbau

4 Erhaltenswerte und denkmalgeschützte Immobilien

5 Förderprogramme des Bundes

6 Hilfreiche Web-Adressen

VII Anhänge

Anhang 1 Rahmenvereinbarung – Planerleistungen im Bestand

Anhang 2 Ingenieurvertrag Technische Ausrüstung

Anhang 3 Bauen im Bestand – Bauvertrag (Kleinauftrag)

Anhang 4 Verfahrensfreie Vorhaben

Anhang 5 Bauen im Bestand – Internet-Adressen (Auswahl)

Abkürzungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Autoreninfo

Die Autoren sind erfahrene Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht der Berliner Immobilien- und Baurechtskanzlei TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB Rechtsanwaltsgesellschaft (ww.ts-law.de). TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB ist seit vielen Jahren ausschließlich im bau- und immobilienrechtlichen Projektgeschäft tätig. Die Kanzlei hat langjährige Expertise in der fortlaufenden rechtlichen Immobilienbetreuung für das Assetmanagement und das öffentliche Gebäudemanagement.

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Welche Bauversicherung ist notwendig und sinnvoll? Für wen gilt der Versicherungsschutz? Wofür bestehen Haftungsausschlüsse? Das Standardwerk zur Bauversicherung beruht auf dem umfangreichen Wissen und der langjährigen Erfahrung des Autors und enthält eine detaillierte Übersicht über die wichtigsten bauversicherungsrechtlichen Themen sowie eine umfassende Judikatur-Sammlung des OGH, die in der Neuauflage durch die zahlreichen OGH-Entscheidungen der letzten Jahre ergänzt wurde. Mehr als 100 Praxistipps helfen bei der Entscheidung, welche Klauseln in einem Versicherungsvertrag enthalten sein sollten. Damit richtet sich das Nachschlagewerk an all jene, die mit der Vertragserrichtung und Abwicklung von Schadensfällen auf dem weiten Gebiet der Bau- und Montageversicherungen zu tun haben.

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Am Ablauf eines Bauvorhabens orientiert, klärt der Band zuerst die vertraglichen und gesetzlichen Grundlagen, beschreibt den Vertragsabschluss und behandelt anschließend mögliche Problemfälle und ihre Lösungen bei der Abwicklung eines Bauprojekts. Neben dem Bauvertrag geht das Werk insbesondere auf Verträge über Architekten- und ­Ingenieurleistungen sowie auf Projektsteuerer-Verträge ein und gibt einen Überblick über den Bauprozess. Die vierte Auflage ist vollständig überarbeitet. In ihr wird die neueste Rechtsprechung zur Berechnung von Nachträgen und zu Mängelansprüchen ebenso wie die HOAI 2021 dargestellt. Erweitert wurde die Darstellung des Vergaberechts sowie der baurechtlichen Nebengebiete. Kernpunkte der Überarbeitung sind: - Die Berechnung von Nachträgen nach der VOB/B, - Schadensersatzberechnung nach BGH, - Rechtliche Folgen von Preissteigerungen, - Übersicht über die HOAI 2021, - Einführung zum Vergaberecht vertieft, - Einstweilige Verfügung auf Zahlung.

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Mit dem "neuen" Bauvertragsrecht hat der Gesetzgeber zu Beginn des Jahres 2018 einem langjährigen Bedürfnis der Baupraxis nach Spezialisierung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung getragen und individuelle werkvertragliche Regelungen für die Baubranche im Bürgerlichen Gesetzbuch geschaffen. Hier finden sich auch für den den Architekten- und Ingenieurvertrag eigenständige Bestimmungen. Mit Urteil vom 4. Juli 2019 hat der EuGH zudem das zwingende Preisrecht der HOAI (Mindest- und Höchstsätze) für europarechtswidrig erklärt und damit den deutschen Verordnungsgeber zum Handeln gezwungen. Die danach erlassene HOAI 2021 findet auf sämtliche Verträge ab dem 1. Januar 2021 Anwendung. Auf dieser geänderten rechtlichen Grundlage gibt das Handbuch einen Überblick über das Zusammenspiel der Regelungswerke und stellt die neuen Vorschriften sowie deren Auswirkungen auf die Praxis vor. Weiter werden die vom Planer bei Vertragsschluss und Projektdurchführung zu beachtenden rechtlichen Themen und Fragestellungen praxisnah mit Beispielen, Tipps sowie Musterbriefen behandelt.

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Die 7. Auflage des Werkes "VOB für Bauleiter" berücksichtigt die seit der letzten Auflage ergangene Rechtsprechung zum Bauvertragsrecht. Dies betrifft insbesondere die vom BGH beschlossene Abkehr von der vorkalkulatorischen Preisfortschreibung bei Mehrvergütungsansprüchen und die Anwendung von Nachtragsvorschriften des neuen BGB-Bauvertragsrechts bei VOB-Verträgen. Auch die Corona-Pandemie 2020/2021 findet rechtliche Berücksichtigung, und zwar beim Thema Leistungsstörungen wegen höherer Gewalt. Wie bisher sind die für Bau- und Projektleiter relevanten Vorschriften und Entscheidungen praxisnah aufbereitet worden. Das Werk enthält zahlreiche Beispiele und Musterbriefe, die den Praktiker in seiner täglichen Arbeit unterstützen.

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Forschungsberichte

Bauforschungsberichte, Kurzberichte, Dissertationen, Hinweise auf laufende und abgeschlossene Forschungsvorhaben sowie Bauforschungs-Informationen aus dem deutschsprachigen Raum können Sie sich kostenlos/kostenpflichtig als Download direkt auf den Bildschirm holen oder online auf Papier bestellen.
Weitere Informationen rund um das Thema Bauforschung finden Sie in unserem
Portal Bauforschung

Anmeldung zum Informationsdienst Bauforschung aktuell

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Rainer Oswald, Ruth Abel, Martin Oswald, Ralf Spilker, Klaus Wilmes, Matthias Zöller
Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag. Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung. Abschlussbericht
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2903
2014, 209 S., zahlr. Abb. u. Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Bei der Errichtung von Wohngebäuden durch Bauträger ist der künftige Eigentümer nur noch sehr begrenzt in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebäudes eingebunden. Er kauft eine - ggf. mit Ausnahme definierter Eigenleistungen - "schlüsselfertige" Immobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Pläne definiert, die Bestandteil des Bauträgervertrags sind. Zur Vermeidung von Missverständnissen und Streitigkeiten über die vereinbarte Beschaffenheit des Gebäudes ist die genaue Formulierung der Vertragsunterlagen ein wesentliches Element. Die vorliegende Forschungsarbeit befasst sich daher mit dem notwendigen Inhalt von Baubeschreibungen und dem angemessenen Detailliertheitsgrad, der sowohl die Ansprüche der Käufer als auch eine dem Bauablauf geschuldete Flexibilität berücksichtigt. Die Arbeit basiert im Wesentlichen auf dem Bericht "Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung" aus dem Jahr 2008. Durch eine Vielzahl von Änderungen in den technischen Regelwerken seit Erstellung des Berichtes ist eine vollständige Überarbeitung und Anpassung zwingend erforderlich geworden, damit die Arbeit auch weiterhin als Arbeitsgrundlage zur Erstellung von Baubeschreibungen verwendet werden kann. Im Rahmen dieser Überarbeitung wurde außerdem das Thema "Planunterlagen" vollständig neu aufgearbeitet und inhaltlich wesentlich ergänzt. Herausgearbeitet wurden dabei Mindeststandards für die Planunterlagen als Bestandteil des Bauträgervertrages. Die vorliegende Forschungsarbeit stellt somit eine der aktuellen Regelwerksituation angepasste Anleitung zur Erstellung von Baubeschreibungen dar. Der Anwender der Arbeit kann in den Kommentaren zu den Textvorschlägen nachlesen, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen des zu beschreibenden Objektes Angaben zwingend oder eventuell gar nicht erforderlich sind. Es werden Textbeispiele zur üblichen Ausführung und solche zu einem gehobenen Niveau vorgeschlagen. Die Textvorschläge

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Heike Böhmer, Horst Helmbrecht
Analyse von Bauverträgen mit Verbrauchern. Abschlussbericht
Bauforschung, Band T 3257
2011, 39 S., 19 Abb.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Untersuchungsgegenstand und somit Grundlage der Analyse und Bewertung sind 100 Bauverträge mit Verbrauchern (privaten Bauherren) von 100 Hausanbietern aus dem Zeitraum 2009 bis 2010, die dem Institut für Bauforschung e.V. vom BSB zur Analyse und internen Auswertung zur Verfügung gestellt wurden. Die Untersuchung und Bewertung der Bauverträge orientiert sich an den Hauptkriterien des BSB zur Prüfung von Bauverträgen mittels eines dazu eigens entwickelten Fragenkatalogs, dessen Fragestellungen sich aus dem Auswertungsteil dieses Berichtes ergeben. Die Analyse soll die aktuelle Situation der Vertragsgestaltung bei Bauverträgen mit Verbrauchern möglichst objektiv beschreiben. Sie soll Benachteiligungen der Verbraucher in der vorgefundenen Gestaltung der Rechte-Pflichten-Struktur aufdecken, Risiken für private Bauherren in Bauverträgen sowie die Einschränkung von Verbraucherrechten herausarbeiten. Gleichzeitig soll die Untersuchung ein wichtiger Beitrag im Dialog zur Schaffung eines eigenständigen Bauvertragsrechts sein und weitere Schlussfolgerungen für die Verbraucherberatung - insbesondere für die Vertragsprüfung - vermitteln.

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Heike Böhmer, Janet Simon
Analyse von Bau- und Leistungsbeschreibungen von Hausanbietern für Ein- und Zweifamilienhäuser. Abschlussbericht
Bauforschung, Band T 3260
2011, 65 S., 41 Abb., 25 Tab.,
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Mit den "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" wurde im Rahmen der "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung ein Bewertungsinstrument für private Bauherren entwickelt und im Jahre 2003 veröffentlicht. Im Rahmen einer vom BSB beauftragten Untersuchung des Instituts für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e. V. (IEMB) an der TU Berlin wurden im Jahre 2006 116 Bau- und Leistungsbeschreibungen aus der Praxis im Vergleich zu den Mindestanforderungen evaluiert. Im Jahr 2007/2008 wurden diese "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" novelliert und erweitert. Vor diesem Hintergrund wurde das Institut für Bauforschung e. V. vom BSB im Jahre 2010 beauftragt, im Rahmen dieser Untersuchung festzustellen, in wie weit sich die Qualität der Bau- und Leistungsbeschreibungen gemessen an den Mindestanforderungen verändert hat.

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Josef Zimmermann, Mathias Hamann
Vergleich bauvertraglicher Regelungsmechanismen im Hinblick auf eine optimierte Abwicklung und zur Senkung von Konfliktpotential am Beispiel von VOB, NEC und FIDIC. Abschlussbericht
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2710
2009, 182 S., zahlr. Abb. u. Tab., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Die Bauwirtschaft ist im bauindustriellen Bereich von der Abwicklung komplexer Vorhaben geprägt. Dabei stehen Kosten- und Terminsicherheit für den Investor im Vordergrund, was dazu führt, dass Unternehmen ihren Leistungsbereich zunehmend auf die Phasen vor und nach der eigentlichen Leistungserbringung, also Finanzierung, Planung und Betrieb, ausdehnen. Die in Deutschland zur Verfügung stehenden rechtlichen Grundlagen sind an diese aktuellen Entwicklungen noch nicht angepasst, wodurch Handlungsbedarf entsteht, neue Vertragstypen und Regelwerke zu entwerfen. Zudem hat sich auch die Anzahl der Streitigkeiten zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern bezogen auf das Bauvolumen in den vergangenen Jahren erhöht, so dass es nötig ist, mögliche Maßnahmen zur Senkung des Konfliktpotentials zu identifizieren und analysieren. Ziel dieser Arbeit ist es, Vorschläge für konzeptionelle Veränderungen im deutschen Bauvertragsrecht zu entwickeln, die unter besonderer Berücksichtigung des konfliktarmen und effizienten Bauprozesses entwickelt werden. Dazu werden die internationalen Vertragsmodelle FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Conseils) und NEC3 (New Engineering Contract) den Regelungen der VOB gegenübergestellt, um mögliche Optimierungspotentiale der deutschen Regelungen zu identifizieren. Um möglichen Handlungsbedarf zu quantifizieren und Optimierungspotentiale zu finden, wurde ein Fragebogen entwickelt, der von verschiedenen Beteiligten am Bauprozess beantwortet wurde. Dabei wurden drei wesentliche Bereiche eingegrenzt, innerhalb derer die vorhandenen vertraglichen Rahmenbedingungen Potential zur Optimierung aufweisen. Diese Bereiche sind die Einbindung von Projektbeteiligten, der Detaillierungsgrad der Prozessvorgaben sowie die Flexibilität der Vertragswerke.

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Dieter Jacob, Christoph Winter, Tobias Giese
Entwicklung von Musterverträgen für eine innovative Form der Arbeitsgemeinschaften zwischen mittelständischen Bauunternehmen und Planungsbeteiligten
Forschungsinitiative Zukunft Bau, Band F 2735
2009, 98 S., Softcover
Fraunhofer IRB Verlag

 

 

Die Forschung bejaht die partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Planern und Ausführenden und der Markt fordert sie zunehmend. Sie ist aber im Bereich der KMU noch die Ausnahme. Dort wird sie als bauunternehmerspezifisches Geschäfts- und nicht als baustrukturelles Innovationsmodell betrachtet. D.h. es gibt keine theoretische Erkenntnislücke, sondern einen praktischen Umsetzungsbedarf. Ziel des Forschungsvorhabens war es, gemeinsam mit Interessenvertretern der mittelständischen Planer und Bauausführenden einen Mustervertrag für eine Arbeitsgemeinschaft Planung und Bau zu entwickeln, damit sie sich im Wettbewerb gegen größere Unternehmen behaupten und neue Marktfelder erschließen können. Die Vorteile einer solchen Zusammenarbeit sind vielfältig. Planer und Bauausführende können ihr Know-how erweitern, Systemkompetenz von der Planung bis zum Ende der Gewährleistung aufbauen, Kostenvorteile aus der gemeinsamen Projektbearbeitung ziehen und neue Strategien der Marktbearbeitung kennen lernen. Die Ausführungsqualität steigt durch die fachkundige Überwachung des Planers und verringert damit die Gefahr von Gewährleistungsproblemen. Im Dialog von Bauherr, Planer und Bauausführendem kann brachliegendes Optimierungspotenzial der Betriebsphase vor Ausführung erkannt und eingeplant werden, weiterhin ist die Gefahr von Nachträgen durch eine unzureichende Planung gering. Damit kann dem Bauherrn frühzeitig ein optimierter Bauablauf und ein kostengünstiges Festpreisangebot unterbreitet werden, ohne dass die Beteiligten um ihre Gewinnmarge fürchten müssen. Im Ergebnis wurden die Idee einer interdisziplinären Zusammenarbeit von Planern und Bauausführenden ausgearbeitet und zwei Musterverträge, der Bietergemeinschafts- und der Arbeitsgemeinschaftsvertrag für eine Dach-ARGE Planung und Bau, als neues, innovatives Instrument für den Baumarkt geschaffen. Damit können klein- und mittelständische Bau- und Planungsunternehmen im angestammten Marktsegment ihre Interessen besser vertreten und verteidigen, die Nachfrage der Bauherren nach

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Zeitschriftenartikel

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Walter, Otmar
Der Rückgriff auf Angebote aus dem Vergabeverfahren nach Kündigung des Auftragnehmers und zum Wechsel des Auftragnehmers nach Zuschlagserteilung
Vergaberecht, 2022

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Schmeel, Günter
Schriftform, Textform, Papierform, Telekommunikative Übermittlung - was gilt am Bau?
Baurecht, 2021

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Kraft, Dominik; Welter, Ulrich
In der Zielfindungsphase. Das Bauvertragsrecht als Anreiz zur Ausschöpfung der Vertragsfreiheit
Vergabe Navigator, 2021

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Jürgens, Horst
Kostenvorschuss vor der Abnahme
Baurecht, 2021

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Boecken, Tobias; Paris, Ulrike von; Walter, Hannah
Die Gestaltung von Verträgen zur Beschaffung von Schienenfahrzeugen im Hinblick auf die neue Zulassungsverordnung (EU) 2018/545 des vierten Eisenbahnpakets
ETR Eisenbahntechnische Rundschau, 2021

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