Nutzungsanforderungen an Gewerbeimmobilien unterliegen einem stetigen und schnellem Wandel. Die COVID-19-Pandemie hat die Nutzungsanforderungen an viele Immobiliengattungen neu definiert. Dies betrifft insbesondere Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. Der Umbau von Großraumbüros in Einzelraumbüros, von Büroeinheiten in Wohnraum, von Hotels in Pflege- und Senioreneinrichtungen, die Umnutzung von Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentren zu Logistikcentern, etc. stellt besondere rechtliche Anforderungen. Neben Objekt- und fachplanerischen Problemen sind baugenehmigungsrechtliche Aspekte zu beachten. Auch Vergabe und Gewährleistung werfen spezifische Fragen auf, wenn Baumaßnahmen im Bestand mit Nutzungsänderung einhergehen.
Mit diesem Rechtsleitfaden geben die Autoren den Bauherren und Planern klar strukturierte rechtliche Handlungsempfehlungen. Die Besonderheiten des Umbaus und der Umnutzung von Gewerbeimmobilien werden praxisorientiert und gut verständlich dargestellt und mit zahlreichen Checklisten, Formulierungsbeispielen und Schaubildern erläutert. Das Buch soll den Verantwortlichen die notwendige Rechtssicherheit vermitteln. Das Buch wendet sich an gewerbliche und öffentliche Auftraggeber, gewerbliche Immobilienverwaltungen, Projektsteuerungs- und Planungsbüro sowie natürlich auch an Baujuristen.

Aus dem Inhalt:

• Besonderheiten des Umbaus und der Umnutzung von Gewerbeimmobilien,
• Objekt- und fachplanerische Aspekte,
• Baugenehmigungsrechtliche Aspekte,
• Vergaberechtliche Aspekte,
• Besonderheiten bei der Gestaltung von Architekten -und Bauverträgen,
• Gewerbemietrechtliche Besonderheiten bei Umbau und Umnutzung von Gewerbeimmobilien,
• Besonderheiten im Gewährleistungsmanagement.

Die Autoren sind erfahrene Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht der Berliner Immobilien- und Baurechtskanzlei TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB Rechtsanwaltsgesellschaft (ww.ts-law.de). TSP Theißen Stollhoff & Partner mbB ist seit vielen Jahren ausschließlich im bau- und immobilienrechtlichen Projektgeschäft tätig. Die Kanzlei hat langjährige Expertise in der fortlaufenden rechtlichen Immobilienbetreuung für das Assetmanagement und das öffentliche Gebäudemanagement.

I Architekten- und Fachplanerleistungen

1 Einführung

2 Honorar des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

2.1 Einleitung

2.2 Bestandsaufnahme

2.3 Umbau- und Modernisierungszuschlag

2.4 Instandsetzungen und Instandhaltungen

2.5 Erweiterungsbauten

2.6 Innenraumplanung

2.7 Besondere Leistungen beim Planen im Bestand

2.8 Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz

2.9 Rahmenvereinbarungen

3 Gestaltung von Architekten- und Fachplanerverträgen

3.1 Einleitung

3.2 Vertragsgegenstand

3.3 Grundlagen des Vertrages

3.4 Leistungen des Auftragnehmers

3.5 Beschaffenheitsvereinbarungen

3.6 Vertragliche Regelungen zum Honorar

3.7 Vertragstermine

3.8 Checkliste: Planen im Bestand – Ausführungen von Architektenleistungen

3.9 Mustervertrag: Fachplanung Technische Ausrüstung

4 Haftung des Planers bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

4.1 Einleitung

4.2 Vorliegen eines Planungsmangels

4.3 Einzelne Mängelansprüche

4.4 Häufige Mängel bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

4.5 Haftung gegenüber Dritten

4.6 Außervertragliche Haftung des Planers

4.7 Gesamtschuldner

5 Urheberrecht des Planers

5.1 Einleitung

5.2 Schutzfähigkeit des Architektenwerks

5.3 Umfang des Urheberrechtsschutzes

5.4 Folgen einer Urheberrechtsverletzung

5.5 Übersicht: Urheberrecht des Architekten

II Baugenehmigungsrechtliche Aspekte

1 Einleitung

2 Genehmigungspflicht des Vorhabens

2.1 Variationsbreite der ursprünglichen Genehmigung

2.2 Bauliche Veränderungen

2.3 Nutzungsänderungen

2.4 Wegfall des Bestandsschutzes bei Nutzungsunterbrechung oder Zwischennutzung

3 Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

3.1 Planungsrechtliche Ausgangslage

3.2 Vorhaben im Geltungsbereich einfacher und qualifizierter Bebauungspläne

3.3 Vorhaben im unbeplanten Innenbereich

3.4 Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes

3.5 Änderung der Bauleitpläne

4 Bauordnungsrechtliche und andere genehmigungsrechtliche Anforderungen

5 Verfahrensrechtliche Umsetzung

III Denkmalschutz

1 Einleitung

1.1 Denkmalrechtliche Pflichten bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien

1.2 Sinn und Zweck des Denkmalschutzes

1.3 Wesen des Denkmalschutzrechtes

2 Denkmaleigenschaft

2.1 Arten von Denkmalen

2.2 Voraussetzungen des Denkmalschutzes

2.3 Unterschutzstellungsverfahren

3 Denkmalrechtliche Pflichten

3.1 Erhaltungspflicht

3.2 Nutzungsbindung

3.3 Wiederherstellungspflicht

3.4 Auskunfts- und Meldepflicht

3.5 Vorkaufsrechte und Enteignungsermächtigungen

3.6 Übernahmeansprüche

3.7 Genehmigungspflicht

4 Denkmalrechtliches Genehmigungsverfahren

4.1 Genehmigungsbedürftige Maßnahmen

4.2 Antragstellung

4.3 Genehmigungsverfahren

4.4 Erteilung der Genehmigung

5 Förderung

5.1 Förderung durch Zuwendungen/Zuschüsse

5.2 Förderung durch Steuervergünstigungen

IV Mietrechtliche Aspekte

1 Umbau, Umnutzung, Flächenverkleinerungen, Branchenmix

1.1 Allgemeines

1.2 Umbauten, Umnutzungen, Flächenverkleinerungen als Schlüsselmaßnahmen

1.3 Modernisierung der Gewerbeimmobilie

1.4 Mieterhöhung nach Modernisierung

2 Nachtragsvereinbarungen zu Bestandsmietverträgen

2.1 Konsolidierte Neufassung des gesamten Vertragswerks oder ergänzender Nachtrag

2.2 Weitere Regelungen im Nachtrag

V Baurechtliche Aspekte

1 Gestaltungshinweise zum Bauvertrag

1.1 Grundlagen des Vertrages

1.2 Unternehmereinsatzform und Vertragsart

1.3 Leistungen des Auftragnehmers

1.4 Beschaffenheitsvereinbarung

1.5 Vergütung

1.6 Vertragstermine

2 Bauausführung

2.1 Einleitung

2.2 Immissionsschutzrechtliche Aspekte

2.3 Verkehrssicherungspflichten

2.4 Benachbarte Gewerbebetriebe

2.5 Berücksichtigung von Mieterbelangen

2.6 Praktikabilität der Beweissicherung bei Mängeln

2.7 Zusammenfassung

VI Umnutzung von Gewerbeimmobilien im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

1 Einleitung

2 Definitionen

3 Anwendungsfälle

3.1 Bestand

3.2 Sanierung, Modernisierung

3.3 Erweiterung und Ausbau

4 Erhaltenswerte und denkmalgeschützte Immobilien

5 Förderprogramme des Bundes

6 Hilfreiche Web-Adressen

VII Anhänge

Anhang 1 Rahmenvereinbarung – Planerleistungen im Bestand

Anhang 2 Ingenieurvertrag Technische Ausrüstung

Anhang 3 Bauen im Bestand – Bauvertrag (Kleinauftrag)

Anhang 4 Verfahrensfreie Vorhaben

Anhang 5 Bauen im Bestand – Internet-Adressen (Auswahl)

Abkürzungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis