Bauverträge, Bauvorschriften, Baugenehmigungen und Bebauungspläne verständlich erklärt.
Die Urteile und Rechtsprechungen zum öffentlichen Baurecht.
Bebauungsplan, Baugenehmigungen, Bauverträge und Bauordnung – das Rechtsgebiet in der Bau- und Immobilienbranche ist groß und nicht immer einfach zu verstehen.
Hier werden Urteile zum Baurecht, genauer gesagt aus dem Architekten- und Ingenieurrecht, Bauvertragsrecht, Vergaberecht, öffentlichen Baurecht und allen anderen wichtigen Rechtsbereichen für die Bau- und Immobilienbranche so besprochen, dass sie für den Bau- und Planungspraktiker leicht verständlich sind.
Auf jeweils einer Seite wird der Sachverhalt dargestellt, die Gerichtsentscheidung hierzu zusammengefasst und in einem Praxishinweis Interpretationen und Empfehlungen für den Bau- und Planungspraktiker gegeben.
IMR 2021, 2853
WEG-Bauträger schuldet als vollmachtloser Vertreter dem Verwalter Schadensersatz!
VorsRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister, Berlin
(LG Neuruppin, Urteil vom 15.04.2021 - 2 O 32/21 (nicht rechtskräftig))
Kläger ist ein WEG-Verwalter, der den beklagten Bauträger, der mit einer Teilungserklärung auf einem Grundstück knapp 200 Wohn- und Teileigentumseinheiten errichtete und über eine konzernverbundene GmbH den Kläger zum ersten Verwalter für die Wohnungseige
IBR 2021, 2852
Landwirtschaftliche Privilegierung ist kein Freifahrtschein!
RA und FA für Verwaltungsrecht Dr. Hendrik Schilder, Düsseldorf
(VGH Bayern, Beschluss vom 23.03.2021 - 9 ZB 20.2909)
Ein Landwirt (L) hat im Außenbereich einen offenen Unterstand ohne Baugenehmigung errichtet. Der Unterstand befindet sich direkt an einer Pferdekoppel, die der als Hobby betriebenen Pferdehaltung dient. Die Baugenehmigungsbehörde (B) hat die Beseitigung d
VPR 2021, 2851
Leistungsbezogene Ungewissheit: Bestimmtheit der Leistungsbeschreibung wird gewahrt!
RAin Karoline Kniha, München
(VK Bund, Beschluss vom 12.01.2021 - VK 1-112/20)
Der Auftraggeber (AG) schrieb den Abschluss eines Rahmenvertrags über die Begleitung und individuelle Förderung junger Menschen beim Übergang in eine betriebliche Berufsausbildung aus. Die Ausschreibung der Leistung erfolgte in Form eines Gesamtstundenkon
IBR 2021, 2850
Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit: Wunderwaffe ohne Verfallsdatum!
RiOLG Dr. Tobias Rodemann, Ratingen
(BGH, Urteil vom 25.03.2021 - VII ZR 94/20)
Der Bauunternehmer errichtet 2013/2014 einen Rohbau. Nach Abnahme im Juli 2014 legt er Schlussrechnung über einen Gesamtbetrag i.H.v. 218.456,08 Euro netto. Der Bauherr kürzt die Schlussrechnung auf 198.067,67 Euro. Deren Bezahlung lehnt er wegen Abschlag
IBR 2021, 2849
Tragrohr individuell angefertigt: Einbau von Kurventreppenlift ist Werkvertrag!
RAin und FAin für Bau- und Architektenrecht Barbara Münch, Essen
(OLG Hamm, Urteil vom 10.12.2020 - 4 U 81/20)
Der Unternehmer stellt Kurventreppenlifte her. In Bezug auf Ausstattungsmerkmale sind 1008 verschiedene Varianten des Treppenlifts standardmäßig lieferbar. Die Fahrbahn besteht aus einem Zwei-Rohr-System. Die Fahrbahn wird über individuell angefertigte St
IMR 2021, 2848
Flächenmaßstab contra verbrauchsabhängiger Abrechnung!
RAin und FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kristina Callsen, Flensburg
(AG Frankfurt/Main, Urteil von 04.11.2020 - 33 C 3482/18)
Der Vermieter begehrt die Zahlung der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für zwei Wirtschaftsjahre. Der Mieter rügte, dass die Heizkosten zu hoch seien und die Messwerte der Heizkostenverteiler nicht mit den Messwerten übereinstimmen, die die einzelnen
IBR 2021, 2847
Umfang der Bindungswirkung eines Verwaltungsakts?
RiOLG Harald Eimler, Hamm
(BGH, Urteil vom 16.03.2021 - VI ZR 773/20)
Die klagende Gemeinde nimmt als Dienstherrin des durch einen Dienstunfall geschädigten Beamten G den Beklagten (B) aus übergegangenem Recht auf Schadensersatz in Anspruch. Insgesamt geht es um Bezüge i.H.v. fast 66.000 Euro, die die Gemeinde während der r
IBR 2021, 2846
Keine Vergütungsvereinbarung bewiesen: Übliche Vergütung geschuldet!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Olrik Vogel, München
(LG München I, Urteil vom 05.03.2021 - 11 O 14347/19 (nicht rechtskräftig))
Ein Unternehmer verlangt von einem Besteller Restwerklohn für den Bau und die Montage von Fenstern. Eine klare und eindeutige Vergütungsabrede gibt es nicht. Vor der Ausführung (und vor Geltung des neuen Bauvertragsrechts) wird einvernehmlich das Material
IBR 2021, 2845
Gemeinde haftet gegenüber Wasseranschlussnehmer auch für Schäden durch Erfüllungsgehilfen!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Christian Koch, Frankfurt a.M.
(AG Alsfeld, Urteil vom 10.02.2021 - 30 C 162/20)
Nach dem Rohrbruch einer Wasseranschlussleitung unter der Bodenplatte eines Wohnhauses erneuern die kommunalen Stadtwerke den Hauptanschluss der Wasserleitung im Keller des Wohnhauses des Eigentümers. Mit den erforderlichen Bagger- und Ausschachtungsarbei
IMR 2021, 2844
Ein Vermieter mehrerer Wohnungen ist nicht automatisch Unternehmer!
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stefan Große, Schweinfurt
(AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 - 10 C 841/20)
Die Mietvertragsparteien streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung. Der Vermieter begehrt neben der Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Miete auch die Feststellung, dass die Vereinbarung wirksam ist. Hiergegen wendet sich der Mieter
VPR 2021, 2843
Auch im Planungswettbewerb: Klare Vorgaben für den Lösungsvorschlag sind nötig!
RA und FA für Vergaberecht, FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Tobias Hänsel, Dresden
(VK Südbayern, Beschluss vom 22.03.2021 - 3194.Z3-3_01-20-61)
Der Auftraggeber (AG) führt einen nichtoffenen, einstufigen Realisierungswettbewerb mit Ideenteil und nachfolgendem Verhandlungsverfahren für den Neubau eines internationalen Wissenschaftszentrums durch. Dabei stand zur Debatte, ob ein Fremdgrundstück übe
IBR 2021, 2842
Dachabdeckung muss wasserdicht und nicht nur regensicher sein!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Wolfgang Kau, Dresden
(OLG Rostock, Beschluss vom 16.09.2019 - 4 U 32/19; BGH, Beschluss vom 27.05.2020 - VII ZR 278/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen))
Der Auftragnehmer (AN) errichtet eine Dachabdeckung aus Metallplatten. Nach der Abnahme veräußert der Auftraggeber (AG) das Objekt an einen neuen Eigentümer (E). Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, wonach der AG dem E alle Gewährleistungsansprüche abt
IBR 2021, 2841
Umbauarbeiten: Keine Wertsteigerung - keine Bauhandwerkersicherungshypothek
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Hendrik Hunold, Ottobrunn/München undDipl.-Ing. Christian Spotka, freier Sachverständiger für Architektenhonorare und HOAI, München
(LG Wiesbaden, Beschluss vom 19.04.2021 - 2 O 72/21 (nicht rechtskräftig))
Der Auftragnehmer (AN) - ein Architekt - wird 2019 schriftlich vom Auftraggeber (AG) beauftragt, das von ihm gebraucht erworbene Haus innen umzuplanen (z. B. Raumkonzept Keller- bis Dachgeschoss, Lichtgestaltung, Sauna- und Wellnessbereich im Untergeschos
IBR 2021, 2840
Bauherr muss Baugenehmigung nachweisen!
Prof. Dr. Dr. Markus Thiel, Köln
(OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26.02.2021 - 2 A 499/20)
Gegenüber dem Eigentümer (E) eines mit einer Halle bebauten Grundstücks wurde eine Beseitigungsverfügung erlassen, weil die Halle in ihrem gegenwärtigen Bestand gegen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht verstoße. So sei etwa die 1994 erteilte Baugenehmigung
IBR 2021, 2839
Wann muss die Baubehörde gegen vergleichbare Verstöße vorgehen?
Prof. Dr. Dr. Markus Thiel, Köln
(OVG Niedersachsen, Beschluss vom 25.03.2021 - 1 LA 49/20)
Der Eigentümer eines Grundstücks (E) hat ein Gebäude nach Aufgabe der letzten Nutzung als Restaurant in Apartments umbauen lassen, die er mindestens seit 2014 zur Ausübung der Prostitution an wechselnde Personen vermietet hat. Die Bauaufsichtsbehörde unte
IBR 2021, 2838
Video-Beratung bei Gericht?
RiOLG Wolfgang Dötsch, Köln
(BFH, Urteil vom 10.02.2021 - IV R 35/19)
Der Senat hat (alles) per Video beraten. Ist das zulässig?
IBR 2021, 2837
Sind Anwaltsgebühren Prozesskosten oder "außergerichtliche Kosten"?
RiOLG Dr. Carsten Peters, Hamm
(OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.03.2021 - 2 W 473/21)
In einem laufenden Zivilprozess schlagen die Parteien einen von beiden Anwälten über Monate ausgehandelten Vergleich vor. Der vorgeschlagene Vergleichstext enthält die folgende Kostenregelung: a) Die Parteien des Verfahrens (...) sind sich einig, dass
IBR 2021, 2836
Baugenehmigung nicht bekannt gegeben: Widerspruchsfrist läuft ab Kenntnisnahme!
Prof. Dr. Dr. Markus Thiel, Köln
(BVerwG, Beschluss vom 21.01.2021 - 4 B 15.20)
Einem Grundstückseigentümer (E) bzw. seinem Rechtsvorgänger wurde u. a. 1998 eine Baugenehmigung erteilt. Ein Nachbar (N) hatte 2000 nach einem Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde über die begonnenen Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück ein kritisches
IBR 2021, 2835
Ausschlüsse müssen klar und deutlich sein!
RA und FA für Versicherungsrecht Stefan Schmitz-Gagnon, Köln
(BGH, Beschluss vom 10.03.2021 - IV ZR 337/19)
Ein Brand im Jahr 2012 auf dem Grundstück des klagenden Versicherungsnehmers (VN) beschädigt mehrere Nebengebäude. Der Vertrag der Wohngebäudeversicherung sieht in § 2 den Ersatz der entstandenen Mehrkosten für die Wiederherstellung der versicherten und v
VPR 2021, 2834
Vollständige Akteneinsicht ist die Regel, nicht die Ausnahme!
RiOLG a. D. Hermann Summa, Mainz
(VK Berlin, Beschluss vom 06.01.2021 - VK B 2-53/20)
In einem Vergabeverfahren mit teilfunktionaler Leistungsbeschreibung mussten die Bieter Ausführungskonzepte erstellen, die bei der Ermittlung des wirtschaftlichsten Angebots Berücksichtigung finden sollten. Bieter A, der nach dem Wertungsergebnis knapp hi
mehr Rechtsbeiträge
WEG-Bauträger schuldet als vollmachtloser Vertreter dem Verwalter Schadensersatz!
VorsRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister, Berlin
(LG Neuruppin, Urteil vom 15.04.2021 - 2 O 32/21 (nicht rechtskräftig))
Kläger ist ein WEG-Verwalter, der den beklagten Bauträger, der mit einer Teilungserklärung auf einem Grundstück knapp 200 Wohn- und Teileigentumseinheiten errichtete und über eine konzernverbundene GmbH den Kläger zum ersten Verwalter für die Wohnungseige
IBR 2021, 2852
Landwirtschaftliche Privilegierung ist kein Freifahrtschein!
RA und FA für Verwaltungsrecht Dr. Hendrik Schilder, Düsseldorf
(VGH Bayern, Beschluss vom 23.03.2021 - 9 ZB 20.2909)
Ein Landwirt (L) hat im Außenbereich einen offenen Unterstand ohne Baugenehmigung errichtet. Der Unterstand befindet sich direkt an einer Pferdekoppel, die der als Hobby betriebenen Pferdehaltung dient. Die Baugenehmigungsbehörde (B) hat die Beseitigung d
VPR 2021, 2851
Leistungsbezogene Ungewissheit: Bestimmtheit der Leistungsbeschreibung wird gewahrt!
RAin Karoline Kniha, München
(VK Bund, Beschluss vom 12.01.2021 - VK 1-112/20)
Der Auftraggeber (AG) schrieb den Abschluss eines Rahmenvertrags über die Begleitung und individuelle Förderung junger Menschen beim Übergang in eine betriebliche Berufsausbildung aus. Die Ausschreibung der Leistung erfolgte in Form eines Gesamtstundenkon
IBR 2021, 2850
Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit: Wunderwaffe ohne Verfallsdatum!
RiOLG Dr. Tobias Rodemann, Ratingen
(BGH, Urteil vom 25.03.2021 - VII ZR 94/20)
Der Bauunternehmer errichtet 2013/2014 einen Rohbau. Nach Abnahme im Juli 2014 legt er Schlussrechnung über einen Gesamtbetrag i.H.v. 218.456,08 Euro netto. Der Bauherr kürzt die Schlussrechnung auf 198.067,67 Euro. Deren Bezahlung lehnt er wegen Abschlag
IBR 2021, 2849
Tragrohr individuell angefertigt: Einbau von Kurventreppenlift ist Werkvertrag!
RAin und FAin für Bau- und Architektenrecht Barbara Münch, Essen
(OLG Hamm, Urteil vom 10.12.2020 - 4 U 81/20)
Der Unternehmer stellt Kurventreppenlifte her. In Bezug auf Ausstattungsmerkmale sind 1008 verschiedene Varianten des Treppenlifts standardmäßig lieferbar. Die Fahrbahn besteht aus einem Zwei-Rohr-System. Die Fahrbahn wird über individuell angefertigte St
IMR 2021, 2848
Flächenmaßstab contra verbrauchsabhängiger Abrechnung!
RAin und FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kristina Callsen, Flensburg
(AG Frankfurt/Main, Urteil von 04.11.2020 - 33 C 3482/18)
Der Vermieter begehrt die Zahlung der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für zwei Wirtschaftsjahre. Der Mieter rügte, dass die Heizkosten zu hoch seien und die Messwerte der Heizkostenverteiler nicht mit den Messwerten übereinstimmen, die die einzelnen
IBR 2021, 2847
Umfang der Bindungswirkung eines Verwaltungsakts?
RiOLG Harald Eimler, Hamm
(BGH, Urteil vom 16.03.2021 - VI ZR 773/20)
Die klagende Gemeinde nimmt als Dienstherrin des durch einen Dienstunfall geschädigten Beamten G den Beklagten (B) aus übergegangenem Recht auf Schadensersatz in Anspruch. Insgesamt geht es um Bezüge i.H.v. fast 66.000 Euro, die die Gemeinde während der r
IBR 2021, 2846
Keine Vergütungsvereinbarung bewiesen: Übliche Vergütung geschuldet!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Olrik Vogel, München
(LG München I, Urteil vom 05.03.2021 - 11 O 14347/19 (nicht rechtskräftig))
Ein Unternehmer verlangt von einem Besteller Restwerklohn für den Bau und die Montage von Fenstern. Eine klare und eindeutige Vergütungsabrede gibt es nicht. Vor der Ausführung (und vor Geltung des neuen Bauvertragsrechts) wird einvernehmlich das Material
IBR 2021, 2845
Gemeinde haftet gegenüber Wasseranschlussnehmer auch für Schäden durch Erfüllungsgehilfen!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Christian Koch, Frankfurt a.M.
(AG Alsfeld, Urteil vom 10.02.2021 - 30 C 162/20)
Nach dem Rohrbruch einer Wasseranschlussleitung unter der Bodenplatte eines Wohnhauses erneuern die kommunalen Stadtwerke den Hauptanschluss der Wasserleitung im Keller des Wohnhauses des Eigentümers. Mit den erforderlichen Bagger- und Ausschachtungsarbei
IMR 2021, 2844
Ein Vermieter mehrerer Wohnungen ist nicht automatisch Unternehmer!
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stefan Große, Schweinfurt
(AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 - 10 C 841/20)
Die Mietvertragsparteien streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung. Der Vermieter begehrt neben der Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Miete auch die Feststellung, dass die Vereinbarung wirksam ist. Hiergegen wendet sich der Mieter
VPR 2021, 2843
Auch im Planungswettbewerb: Klare Vorgaben für den Lösungsvorschlag sind nötig!
RA und FA für Vergaberecht, FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Tobias Hänsel, Dresden
(VK Südbayern, Beschluss vom 22.03.2021 - 3194.Z3-3_01-20-61)
Der Auftraggeber (AG) führt einen nichtoffenen, einstufigen Realisierungswettbewerb mit Ideenteil und nachfolgendem Verhandlungsverfahren für den Neubau eines internationalen Wissenschaftszentrums durch. Dabei stand zur Debatte, ob ein Fremdgrundstück übe
IBR 2021, 2842
Dachabdeckung muss wasserdicht und nicht nur regensicher sein!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Wolfgang Kau, Dresden
(OLG Rostock, Beschluss vom 16.09.2019 - 4 U 32/19; BGH, Beschluss vom 27.05.2020 - VII ZR 278/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen))
Der Auftragnehmer (AN) errichtet eine Dachabdeckung aus Metallplatten. Nach der Abnahme veräußert der Auftraggeber (AG) das Objekt an einen neuen Eigentümer (E). Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, wonach der AG dem E alle Gewährleistungsansprüche abt
IBR 2021, 2841
Umbauarbeiten: Keine Wertsteigerung - keine Bauhandwerkersicherungshypothek
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Hendrik Hunold, Ottobrunn/München undDipl.-Ing. Christian Spotka, freier Sachverständiger für Architektenhonorare und HOAI, München
(LG Wiesbaden, Beschluss vom 19.04.2021 - 2 O 72/21 (nicht rechtskräftig))
Der Auftragnehmer (AN) - ein Architekt - wird 2019 schriftlich vom Auftraggeber (AG) beauftragt, das von ihm gebraucht erworbene Haus innen umzuplanen (z. B. Raumkonzept Keller- bis Dachgeschoss, Lichtgestaltung, Sauna- und Wellnessbereich im Untergeschos
IBR 2021, 2840
Bauherr muss Baugenehmigung nachweisen!
Prof. Dr. Dr. Markus Thiel, Köln
(OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26.02.2021 - 2 A 499/20)
Gegenüber dem Eigentümer (E) eines mit einer Halle bebauten Grundstücks wurde eine Beseitigungsverfügung erlassen, weil die Halle in ihrem gegenwärtigen Bestand gegen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht verstoße. So sei etwa die 1994 erteilte Baugenehmigung
IBR 2021, 2839
Wann muss die Baubehörde gegen vergleichbare Verstöße vorgehen?
Prof. Dr. Dr. Markus Thiel, Köln
(OVG Niedersachsen, Beschluss vom 25.03.2021 - 1 LA 49/20)
Der Eigentümer eines Grundstücks (E) hat ein Gebäude nach Aufgabe der letzten Nutzung als Restaurant in Apartments umbauen lassen, die er mindestens seit 2014 zur Ausübung der Prostitution an wechselnde Personen vermietet hat. Die Bauaufsichtsbehörde unte
IBR 2021, 2838
Video-Beratung bei Gericht?
RiOLG Wolfgang Dötsch, Köln
(BFH, Urteil vom 10.02.2021 - IV R 35/19)
Der Senat hat (alles) per Video beraten. Ist das zulässig?
IBR 2021, 2837
Sind Anwaltsgebühren Prozesskosten oder "außergerichtliche Kosten"?
RiOLG Dr. Carsten Peters, Hamm
(OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.03.2021 - 2 W 473/21)
In einem laufenden Zivilprozess schlagen die Parteien einen von beiden Anwälten über Monate ausgehandelten Vergleich vor. Der vorgeschlagene Vergleichstext enthält die folgende Kostenregelung: a) Die Parteien des Verfahrens (...) sind sich einig, dass
IBR 2021, 2836
Baugenehmigung nicht bekannt gegeben: Widerspruchsfrist läuft ab Kenntnisnahme!
Prof. Dr. Dr. Markus Thiel, Köln
(BVerwG, Beschluss vom 21.01.2021 - 4 B 15.20)
Einem Grundstückseigentümer (E) bzw. seinem Rechtsvorgänger wurde u. a. 1998 eine Baugenehmigung erteilt. Ein Nachbar (N) hatte 2000 nach einem Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde über die begonnenen Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück ein kritisches
IBR 2021, 2835
Ausschlüsse müssen klar und deutlich sein!
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(BGH, Beschluss vom 10.03.2021 - IV ZR 337/19)
Ein Brand im Jahr 2012 auf dem Grundstück des klagenden Versicherungsnehmers (VN) beschädigt mehrere Nebengebäude. Der Vertrag der Wohngebäudeversicherung sieht in § 2 den Ersatz der entstandenen Mehrkosten für die Wiederherstellung der versicherten und v
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